マンション管理会社の変更（リプレイス）に役立つ受託戸数ランキングと各社評価

 

新築マンションの管理会社は最初から決まっています。

 

しかし、管理委託費を削減する目的や管理組合運営のフロント担当者がダメといったこと、さらには企業姿勢に疑問を持つ場合など、管理会社を変更することを指す、「リプレイス」に踏み切るマンションもあります。

 

本記事では、リプレイスの際に参考になる管理受託戸数順にて各マンション管理会社を評価しています。

 

 

 

1　マンション管理会社の受託戸数ランキング　ベスト10

「分譲マンションに関わる唯一の専門情報紙」を謳うマンション管理新聞が年に一度発表している2019年のランキング（2018年のランキングから更新しました）を見てみましょう。

 

このランキングは人気ランキングと思う人もいますが、基準は明確に「受託戸数」の順位となっています。

 

そして、ランキングを上げるためには大きく3つの方法があります。

 

 

マンション業界は一時に比べて事業主からの新築供給は減っているものの、人口が減少する状況においても毎年のように新築マンションが建設され、業界として受託戸数は拡大し、大手の寡占が進んでいるのが現状です。

 

 

 

2　マンション管理会社の受託戸数ランキング順の各社評価（1～5位）

 

管理会社の変更（リプレイス）を検討する際に利用する情報の一つが受託戸数ランキングです。

 

見積もりを依頼する際に、とりあえず上位の何社かに依頼しようという管理組合が多いです。

 

ここでは、受託管理戸数の上位10社の特徴とリプレイス現場におけるスタンスを筆者独自（独断と偏見）に受託戸数ランキングの順で評価してみます。

 

 

1位：日本ハウズイング㈱

親会社を持たない、いわゆる独立系と呼ばれる部類に入ります。

 

親会社からの供給で管理戸数を伸ばすことができないため、他の管理会社からのリプレイスを強みとして成長しなければなりません。

 

 

ホームページでもリプレイスしたマンションの理事長が同社を高く評価する企画が前面に出ていることがわかりやすいスタンスです。

 

安い委託料の背景は当然ながら社員の待遇に跳ね返っておりますので、労働集約型と呼ばれる管理業においては、価格は安いがサービスもそれ相応と思って管理を依頼しないと期待外れということになります。

 

 

2位：㈱大京アステージ

ライオンズブランドで有名な㈱大京からの管理受託を中心に成長してきた会社です。

 

最高級グレードはエルザシリーズで、高層マンションの大規模修繕で注目を集めたエルザタワー55の管理会社としても有名です。（最近はエルザシリーズの分譲はありませんが…）

 

 

最近では管理員業務をAIに置き換えようとする取り組みも先進的な会社で評価できます。

 

オリックスの資本が入り、大規模マンションの管理受託も堅調である中、リプレイスにはあまり積極的でない印象があります。

 

 

3位：㈱東急コミュニティー

一般社団法人マンション管理業協会の理事長を務める岡本潮氏が会長でブランズブランドの管理を行っています。

 

電鉄の影響かどうかわかりませんが、首都圏でのリプレイスの場面では名前があがりますが、関西圏ではあまり聞きません。

 

リプレイスでは費用面で無理をした受託をするイメージはあまりなく、低価格の提示によるブランドイメージの低下を避けているような印象です。

 

 

4位：三菱地所コミュニティ㈱

大きくは三菱と丸紅の合併にて構成された会社でパークハウス（三菱系列）、グランスイート（丸紅系列）の管理会社です。

 

東京ではタワーマンション等を集めた事業所を持っています。

 

最近は小規模で高経年マンションのリプレイスの場面でも、金額的には踏み込んだ提案をしている印象があります。

 

 

 

5位：㈱長谷工コミュニティ

「作ってきたからわかるんだ♪」というCMでお馴染みの会社です。

 

ブランドイメージが高いわけではなく、管理委託料、管理規模と工事実績を評価する管理組合は委託を考えても良いと思います。

 

 

 

 

3　マンション管理会社の受託戸数ランキング順の各社評価（6～10位）

6位：大和ライフネクスト㈱

プレミスト（大和ハウス系列）、イニシア・コスモ（コスモスイニシア系列）の管理会社です。

 

母体である旧コスモスライフはリクルート系列であり、女性活躍の観点からフロント担当者の女性比率が高いです。

 

現在の石﨑社長（リクルート出身）も女性で、大手管理会社で女性社長は唯一です。

 

一時期はリプレイス場面でかなり踏み込んだ金額を提示していましたが、現在はその流れを変えてきています。

 

 

なお、ブランドイメージとしては高くもなく低くもなく、管理業界においてブランドイメージを構築すべく、大和ハウス工業がプラウドブランドを確立させた重役を野村不動産から引き抜きましたが、失敗とは言わないまでも目的を果たせたかは疑問です。

 

7位：三井不動産レジデンシャルサービス㈱

パークホームズ・パークコート等の管理会社で、超高層の管理実績において圧倒的な実績があります。（※パークがついてもパークハウスは三菱地所のブランドです）。

 

三菱地所と同様に、マンションに瑕疵（基礎杭に問題）があったパークシティLaLa横浜ですが、所有者負担無しで建替えを早々に決定したことで、大手の強みをアピールし、ブランドイメージを守ることに繋がったと思います。

 

また、働き方改革に積極的で大手ではいち早く、自社HP上に「変える帰るプロジェクト」を発表し、業務改革、生産性向上に取り組んでいる点が評価できます。

 

 

三井不動産グループの世間的評価から管理マンションの入居者に富裕層が多く、リプレイスで規模を拡大するより、どのように三井ブランドを守るかを重視しているようですので、リプレイスの声がかかったとしても、あまり積極的に受託に動くことはありません。

 

なお、各地域におけるサービスの提供会社は三井不動産レジデンシャルサービス（関西、北海道等）合計6社のグループで全国展開を行っています。

 

8位：㈱合人社計画研究所

日本ハウズイングと同様、独立系と呼ばれる管理会社です。そのため、リプレイスにけるスタンスも同様です。

 

 

専門部署が少なく、工事提案、リプレイス営業も通常のフロント担当が担うこともあり、スタッフは広く浅くの対応となっているように見えます。

 

 

9位：住友不動産建物サービス㈱

シティハウス、シティテラス等の管理会社で、2014年から事業主別の販売戸数ランキングで1位の住友不動産からの管理受託で順調に受託戸数を延ばしています。

 

 

これは業界的にかなりのインパクトを与え、人で不足、管理組合の召使的な扱いであった関係を変えていくきかっけになりつつあり、従業員を守らなければならない会社として、大変評価できると思います。

 

管理組合も管理会社に選ばれる時代になり、これまでのように、リプレイス市場で低価格で、満足度向上のために「何でもやります。」という会社は減っていくでしょう。

 

 

10位：コミュニティワン㈱

3位の東急コミュニティーのグループ会社で、東急コミュニティーで価格の合わないときに、東急コミュニティーに代わり、管理を受託するイメージです。

 

当然、リプレイス市場では東急コミュニティーより安価に提案をします。

 

 

まとめ　マンション管理会社のリプレイスに役立つ住宅戸数ランキングと各社評価

 

現在の管理会社がいわゆる大手と呼ばれる位置づけであれば、各会社の特徴を上手く引き出し、リプレイスありきではなく、現在の管理会社をベストパートナーとして、お互いに高めあっていくことができる関係を構築することに力を入れることをお勧めします。

 

リプレイスを検討することはその努力をした後でも十分で、状況が好転しないときの最後の手段としてお考えください。

 

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