リプレイス

マンション管理会社の変更(リプレイス)に役立つ受託戸数ランキングと各社評価

リプレイスの参考となるマンション管理会社ランキング
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分譲マンションの管理会社は新築から決まっています。

しかし、管理委託費を削減する目的や管理組合運営のフロント担当者がダメといったこと、さらには企業姿勢に疑問を持つ場合など、管理会社を変更することを指す、「リプレイス」に踏み切るマンションもあります。

 

本記事では、リプレイスの際に参考になる管理受託戸数順にて各マンション管理会社を評価しています。

 

こんな方におすすめ

  • マンション管理会社に支払っている管理委託業務費を削減したい方
  • マンション管理会社の変更(リプレイス)を考えている方

 

 

 

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1.マンション管理会社の受託戸数ランキング ベスト10

「分譲マンションに関わる唯一の専門情報紙」を謳うマンション管理新聞が年に一度発表している2019年のランキング(2018年のランキングから更新しました)を見てみましょう。

このランキングは人気ランキングと思う人もいますが、基準は明確に「受託戸数」の順位となっています。

 

このランキングを上げるためには大きく3つの方法があります。

 

ランキングを上げる方法

  • 事業主(デベロッパー)の子会社で新築時から管理受託する
  • 買収、合併等で会社を大きくする
  • リプレイス(管理会社の変更)で既存マンションから管理受託する

 

マンション業界は一時に比べて事業主からの新築供給は減っているものの、人口が減少する状況においても毎年のように新築マンションが建設され、業界として受託戸数は拡大し、大手の寡占が進んでいるのが現状です。

マンション管理会社受託戸数ランキング マンション管理新聞

 

 

2.マンション管理会社の受託戸数ランキング順の各社評価(1~5位)

管理会社の変更(リプレイス)を検討する際に利用する情報の一つが受託戸数ランキングです。

見積もりを依頼する際に、とりあえず上位の何社かに依頼しようという管理組合が多いです。

 

ここでは、受託管理戸数の上位10社の特徴とリプレイス現場におけるスタンスを筆者独自(独断と偏見)に受託戸数ランキングの順で評価してみます。

 

ココに注意

あくまでも筆者独自の評価であり、これらの情報をもとにリプレイスを実行された際の一切の責任は負いませんので、リプレイスを検討される際には、皆様が考える視点から各社を評価してください。

オリコン顧客満足度ランキングも参考になります。

 

1位:日本ハウズイング㈱

親会社を持たない、いわゆる独立系と呼ばれる部類に入ります。

親会社からの供給で管理戸数を伸ばすことができないため、他の管理会社からのリプレイスを強みとして成長しなければなりません。

 

ココがポイント

管理委託料を安くしなければ受託ができないため、リプレイスの現場では営業職が強く「価格が安い」ということが圧倒的な強みとなっています。

 

ホームページでもリプレイスしたマンションの理事長が同社を高く評価する企画が前面に出ていることがわかりやすいスタンスです。

安い委託料の背景は当然ながら社員の待遇に跳ね返っておりますので、労働集約型と呼ばれる管理業においては、価格は安いがサービスもそれ相応と思って管理を依頼しないと期待外れということになります。

 

ココに注意

なお、安い委託料を補うために大規模修繕工事等は自社受注というスタンスが強く、工事で利益を出そうという方針です。大規模修繕前に安価な委託料で管理を受託し、工事で利益を出した後、委託料の値上げをする、もしくは管理を撤退するとも言われたりします。

 

2位:㈱大京アステージ

ライオンズブランドで有名な㈱大京からの管理受託を中心に成長してきた会社です。

最高級グレードはエルザシリーズで、高層マンションの大規模修繕で注目を集めたエルザタワー55の管理会社としても有名です。(最近はエルザシリーズの分譲はありませんが…)

 

ココがポイント

全国的に事業所を展開しており、数に負けない、数をこなす管理を行ってきており、合理化を進めている特徴があります。

 

最近では管理員業務をAIに置き換えようとする取り組みも先進的な会社で評価できます。

オリックスの資本が入り、大規模マンションの管理受託も堅調である中、リプレイスにはあまり積極的でない印象があります。

 

ココに注意

2019年1月18日~3月18日まで社員の不正により行政処分を受けています。

 

3位:㈱東急コミュニティー

一般社団法人マンション管理業協会の理事長を務める岡本潮氏が会長でブランズブランドの管理を行っています。

電鉄の影響かどうかわかりませんが、首都圏でのリプレイスの場面では名前があがりますが、関西圏ではあまり聞きません。

 

ココがポイント

リプレイスでは費用面で無理をした受託をするイメージはあまりなく、低価格の提示によるブランドイメージの低下を避けているような印象です。

 

約1,600名の技術系社員を社内に有する体制は、協力会社への依存を極力抑えることができ、自社での一貫した管理業務を可能としていることを評価できます。

 

4位:三菱地所コミュニティ㈱

大きくは三菱と丸紅の合併にて構成された会社でパークハウス(三菱系列)、グランスイート(丸紅系列)の管理会社です。

東京ではタワーマンション等を集めた事業所を持っています。

 

ココがポイント

最近は小規模で高経年マンションのリプレイスの場面でも、金額的には踏み込んだ提案をしている印象があります。

 

ココに注意

滞納の督促部門を持たず、フロント担当者が直接滞納の回収を行っています。このことにより理事会運営に時間を避けず、フロント担当者としては大変な思いをしていますので、満足のできるサービスを受けることができるか、少し疑問です。

 

なお、親会社である三菱地所レジデンスと鹿島建設がタッグを組んだ「ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町」がスリーブと呼ばれる、配管を通すための穴を開けていなかったことや位置を間違えたことにより、手付金を倍返し以上で購入予定者と解約をしたことが数年前にありましたが、やはり経営耐力がある会社の場合、このようなときに安心できます。

 

5位:㈱長谷工コミュニティ

「作ってきたからわかるんだ♪」というCMでお馴染みの会社です。

 

ココがポイント

マンションの管理会社の面は持ちつつ、ゼネコン系管理会社と呼ばれるように、長谷工リフォーム等、グループ会社も含め、工事受注に積極的な印象です。リプレイスの場面ではかなり踏み込んだ価格で提案することも見られます。

 

ココに注意

一方で長谷工コミュニティからリプレイスを検討するマンションでは、工事系のトラブルが多く、あまり良い評価を聞きません。

 

ブランドイメージが高いわけではなく、管理委託料、管理規模と工事実績を評価する管理組合は委託を考えても良いと思います。

 

 

 

3.マンション管理会社の受託戸数ランキング順の各社評価(6~10位)

6位:大和ライフネクスト㈱

プレミスト(大和ハウス系列)、イニシア・コスモ(コスモスイニシア系列)の管理会社です。

母体である旧コスモスライフはリクルート系列であり、女性活躍の観点からフロント担当者の女性比率が高いです。

現在の石﨑社長(リクルート出身)も女性で、大手管理会社で女性社長は唯一です。

 

一時期はリプレイス場面でかなり踏み込んだ金額を提示していましたが、現在はその流れを変えてきています。

 

ココがポイント

役員経験者へのアンケート実施に力をいれており、業務改善に取り組む一方、AIの導入やウェブ上で理事会を開催する仕組みを構築し、業界をリードしようと取り組んでいる姿勢は評価できます。

 

なお、ブランドイメージとしては高くもなく低くもなく、管理業界においてブランドイメージを構築すべく、大和ハウス工業がプラウドブランドを確立させた重役を野村不動産から引き抜きましたが、失敗とは言わないまでも目的を果たせたかは疑問です。

 

7位:三井不動産レジデンシャルサービス㈱

パークホームズ・パークコート等の管理会社で、超高層の管理実績において圧倒的な実績があります。(※パークがついてもパークハウスは三菱地所のブランドです)。

 

ココがポイント

三井不動産グループの総合力を活かし、分譲マンションと商業施設を繋ぐバスを展開させる等、マンションだけでなく大規模な開発にも強みがあります。

 

三菱地所と同様に、マンションに瑕疵(基礎杭に問題)があったパークシティLaLa横浜ですが、所有者負担無しで建替えを早々に決定したことで、大手の強みをアピールし、ブランドイメージを守ることに繋がったと思います。

また、働き方改革に積極的で大手ではいち早く、自社HP上に「変える帰るプロジェクト」を発表し、業務改革、生産性向上に取り組んでいる点が評価できます。

 

三井不動産グループの世間的評価から管理マンションの入居者に富裕層が多く、リプレイスで規模を拡大するより、どのように三井ブランドを守るかを重視しているようですので、リプレイスの声がかかったとしても、あまり積極的に受託に動くことはありません。

なお、各地域におけるサービスの提供会社は三井不動産レジデンシャルサービス(関西、北海道等)合計6社のグループで全国展開を行っています。

 

8位:㈱合人社計画研究所

日本ハウズイングと同様、独立系と呼ばれる管理会社です。そのため、リプレイスにけるスタンスも同様です。

 

ココがポイント

本社機能を経費が抑えることができる広島に集中させて低価格を実現しています。

 

専門部署が少なく、工事提案、リプレイス営業も通常のフロント担当が担うこともあり、スタッフは広く浅くの対応となっているように見えます。

 

ココに注意

価格重視であれば管理を依頼しても良いと思いますが、価格に見合ったサービスと思って依頼しなければ、期待外れ、不満に繋がります。

 

9位:住友不動産建物サービス㈱

シティハウス、シティテラス等の管理会社で、2014年から事業主別の販売戸数ランキングで1位の住友不動産からの管理受託で順調に受託戸数を延ばしています。

 

ココがポイント

リプレイス市場においては、2018年秋ごろから、自社ブランドマンションに注力していくために、自社ブランドで無い、不採算、遠隔地にある管理マンションを中心に管理受託の終了を管理マンションに通知しています。

 

これは業界的にかなりのインパクトを与え、人で不足、管理組合の召使的な扱いであった関係を変えていくきかっけになりつつあり、従業員を守らなければならない会社として、大変評価できると思います。

管理組合も管理会社に選ばれる時代になり、これまでのように、リプレイス市場で低価格で、満足度向上のために「何でもやります。」という会社は減っていくでしょう。

 

 

10位:コミュニティワン㈱

3位の東急コミュニティーのグループ会社で、東急コミュニティーで価格の合わないときに、東急コミュニティーに代わり、管理を受託するイメージです。

当然、リプレイス市場では東急コミュニティーより安価に提案をします。

 

 

まとめ マンション管理会社のリプレイスに役立つ住宅戸数ランキングと各社評価

現在の管理会社がいわゆる大手と呼ばれる位置づけであれば、各会社の特徴を上手く引き出し、リプレイスありきではなく、現在の管理会社をベストパートナーとして、お互いに高めあっていくことができる関係を構築することに力を入れることをお勧めします。

リプレイスを検討することはその努力をした後でも十分で、状況が好転しないときの最後の手段としてお考えください。

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