マンション大規模修繕工事の不適切コンサルの対策～居住者にも注意が必要～

アシスタント

マンションの大規模修繕工事を実施するときに不適切なコンサルタント業務を実施する業者に注意しなければいけないって本当ですか？

そうですね。国土交通省も注意を促しているように格安のコンサル料に騙されて結果として、払う必要のない費用を何百万円、ときには何千万円も支払ってしまうマンション管理組合があります。そしてこのようなことをする業者がマンション内部にいる場合もあります。

ふどみつ

衝撃的なやりとりから入りましたが、本記事では、目先の格安のコンサル料に騙されて、実は何百万円も無駄な費用を払うことが無いように、大規模修繕工事のおけるコンサルティング業務の内容と不適切コンサルの手口を紹介します。

1　マンション大規模修繕の不適切コンサルタント問題は国土交通省が指摘

2017年10月にNHKのクローズアップ現代＋で、「追跡！ マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金」という報道がありました。

これは国土交通省が発表した不適切コンサルの存在を追求した特集でした。

不適切コンサルとは、国土交通省の発表では、設計コンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導します。

この操作を行うために、格安の料金でコンサルタント業務を受託し、結果として、マンション管理組合に経済的な損失を及ぼす事態のことを指すとしています。※国土交通省の報道・広報を参考にしてみてください。

難しい言葉が並んでいますが、要するに、大規模修繕工事を実施するときに依頼したコンサル会社が管理組合からコンサルタント料を受け取るだけでなく、裏で自社が儲かるように管理組合に黙って、工事業者からバックマージンをもらうという問題です。

2　大規模修繕工事におけるコンサルタントの役割

2-1  建物調査診断を実施してマンションの劣化状況を把握する

大規模修繕工事のファーストステップは建物劣化状況を正確に把握することから始まります。

この診断業務は、いつ大規模修繕工事を実施すべきかを判断することと、後述する見積もり依頼を行うために重要な調査となります。

2-2  施工会社を決めるときに同じ土台で比較できるように工事共通仕様書を作成する

大規模修繕工事はその工事の規模、金額から言って、例えば窓ガラスが割れたので新しいものに交換してください。といったように簡単に依頼できるものではありません。

見積もりを依頼するには、次の観点が重要となります。

これらのことが決まっていないと、仮にA社とB社に見積もりを依頼しても、標準的な材料を使用して、範囲を狭くして1憶円の見積もりを提示したA社と、一方、長持ちする材料で広範囲にわたる施工範囲で1憶2,000万円の見積もりを提示したB社がいた場合、あなたならどちらに決めますか？

おそらく意見は分かれると思います。

このようなことが無いように、A社とB社を同じ土台で比較できるように、建物調査診断で建物の状況を正確に把握したうえで、上記観点が網羅された仕様書の作成が重要となります。

2-3  大規模修繕工事を実施する施工会社を公募する

作成した仕様書に基づき、施工候補会社に見積もりを依頼します。

見積もりを依頼する会社は区分所有者からの紹介、建通新聞やマンション管理新聞といった業界紙等を利用して公募するのが一般的です。

2-4  大規模修繕工事の施工会社を選定する

3　大規模修繕工事の不適切コンサルタントの悪質な手口

施工会社は公募しているから大丈夫と思われるかもしれませんが、経験豊富なコンサルタントほど、多くの現場で様々な工事会社と関わっています。

そのため、マンション管理組合は、不適切コンサルに誘導されているにも関わらず、この実態に気づかず、金額が安価で良い工事会社を選ぶことができたという錯覚に陥ります。

4　大規模修繕工事の不適切コンサルからマンションの資産を守る対策

大規模修繕工事にコンサルタントとして関わるには、まずは、建物診断を受託することが重要です。

これは一般的に建物診断を実施した会社が劣化状況を考慮した仕様書を作成し、その後も施工会社の選定にサポート役として関わるからです。

そのため、建物診断の見積もりをお願いしたときに、安価な値段で業務を受けるという会社は怪しいと思ってください。

なぜ、建物診断、コンサルティング、工事監理費用を安価で抑えることができるのかを、一般的な単価や相見積もりを取得した他社と比較して深堀するだけでも、十分な対策となります。

管理組合の中には1円でも安い業者に依頼することを当然としているところもありますが、安かろう悪かろうといったことを理解する必要があり、結果として上乗せされた工事費がコンサルの利益になります。

コンサル料は、人件費（加えて依頼先の会社のノウハウ）を積み重ねた価格です。

1級建築士等、それなりの資格、キャリアを持った方に業務を依頼することについて、その金額の妥当性を考慮し、依頼先を選定することにより、不適切コンサルの餌食になる確率はぐっと減らすことができます。

5　大規模修繕工事の不適切コンサルはマンション居住者にも注意が必要

大規模修繕工事に関してバックマージンを受け取る不適切コンサルに近い問題は、外部からだけでなく、マンション内部にも潜んでいます。

様々な報道で理事長や修繕委員が、自身にバックマージンが入るように業者選定を誘導し、マンションに不利益を及ぼしたということを見聞きされたことがあると思います。

管理組合役員や修繕委員は、本来なら自分たちの共有財産の価値を高めていく、また、維持していくために、プライベートの時間を費やして、活動されるはずです。

不適切コンサルだけでなく、このようにマンション内部に潜む問題を背景に、近年では標準管理規約に利益相反取引の防止に関する条文が規定されましたので対策案の一つになります。

しかし、言葉巧み役員や修繕委員を誘導するのでこの対策を取ったからといって完璧な対策にはならないので注意が必要です。

なお、最近では新たな不適切コンサルの手口が巧妙化し、マンションを購入して自ら（わからないようにするため個人名）が理事会や修繕委員会活動に加わり、不適切コンサルが関与するように誘導する事案が増えてきています。

6　大規模修繕工事の利益の本質　誰がどのように儲けるかが重要

大規模修繕工事の工事会社は慈善団体ではなく、会社を運営していくために一定の利益が必要です。

管理組合役員の中には、「工事会社が儲けてはいけない、利益を開示しろ」という方が一定数います。

さすがにトラブルの元になるので聞いたことはありませんが…

また、不思議なことに見積もりを出している会社に「あなたの見積金額が妥当ということを証明してほしい。」と言われる方もいます。

自分がやったことを正しいと客観的に説明することは非常に難しいと思ってしまいます。

こういった姿勢からも見積金額が安価であることが仕事を受託できる最もわかりやすい方法だと思ってしまいます。

これらは区分所有者の方からなぜその会社なのか、価格は妥当なのかということを追求されることを想定し発言される方もいるとは思いますが、お互い気持ち良く業務を発注、受託する関係ができあがってこそ、良い結果（仕事）に繋がります。

人が動けば経費がかかります。

問題はどのような形で利益を出しているのか？ということであり、コンサル料や工事費用を支払う管理組合がプロセスも含め、しっかりと考えることで、不適切コンサルに騙される確率は少なくなります。

まとめ　大規模修繕の不適切コンサルの注意と対策

大きなお金が動くところには利益を求めて多くの人が集まります。

その中でもマンションの大規模修繕工事は、マンション管理組合役員も面倒というイメージが強く、そもそも関わりたくない人が多いです。

その結果、言葉巧みに不適切コンサルのターゲットにされ、いとも簡単に何百万円、大きなマンションでは何千万円という金額が不適切コンサルに流れます。

不適切コンサルがこのような動きをとることの背景として、「自分たちの仕事はこれぐらいの価値がある。その対価をいただいて当然である。」との考えがあると思います。

また、自分たちが考える正当な対価を表立って提示すると建物診断が受託できないとのジレンマを抱えており、バックマージンでその対価を取り戻す方法を実行しているのではないでしょうか。

本記事が皆様の大切な資産であるマンションに関心を持っていただき、不適切コンサルから守るための対策を取るための一助になれば幸いです。

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