大規模修繕

大規模修繕の不適切コンサルタント問題~一般的なコンサルの役割~

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1.国土交通省が指摘する不適切コンサルタント問題とは?

2017年10月にNHKのクローズアップ現代+で、「追跡! マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金」という報道がありました。

これは国土交通省が発表した不適切コンサルの存在を追求した特集でした。

不適切コンサルとは、国土交通省の発表では、設計コンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態のことを指すとしています。

※国土交通省の報道・広報を参考にしてみてください。

難しい言葉が並んでいますが、要するに、大規模修繕工事を実施するときに依頼したコンサル会社が管理組合からコンサルタント料を受け取るだけでなく、裏で自社が儲かるように管理組合に黙って、工事業者からバックマージンをもらうという問題です。

 

2.一般的なコンサルタントの役割とは?

①建物劣化状況を把握する

大規模修繕工事のファーストステップは建物劣化状況を正確に把握することから始まります。

この診断業務は、いつ大規模修繕工事を実施すべきかを判断することと、後述する見積もり依頼を行うために重要な調査となります。

 

②工事仕様書を作成する

大規模修繕工事はその工事の規模、金額から言って、例えば窓ガラスが割れたので新しいものに交換してください。といったように簡単に依頼できるものではありません。

見積もりを依頼するには、次の観点が重要となります。

見積もり依頼の観点

■どの範囲を

■どのような材料を使用し、

■どのように仕上げるのか。

 

これらのことが決まっていないと、仮にA社とB社に見積もりを依頼しても、標準的な材料を使用して、範囲を狭くして1憶円の見積もりを提示したA社と、一方、長持ちする材料で広範囲にわたる施工範囲で1憶2,000万円の見積もりを提示したB社がいた場合、あなたならどちらに決めますか?

おそらく意見は分かれると思います。

このようなことが無いように、A社とB社を同じ土台で比較できるように、建物調査診断で建物の状況を正確に把握したうえで、上記観点が網羅された仕様書の作成が重要となります。

 

③施工会社の公募

作成した仕様書に基づき、施工候補会社に見積もりを依頼します。見積もりを依頼する会社は区分所有者からの紹介、建通新聞やマンション管理新聞といった業界紙等を利用して公募するのが一般的です。

 

④施工会社の決定

見積書が提出されましたら、各社の見積もりを比較し、施工会社を決定します。

仕様を統一して見積りを依頼していますので、当然金額が安価な方が良いという考えに流されやすいですが、実は大規模修繕工事を成功させるために重要なポイントの一つに現場代理人の存在があります。

施工候補会社は以下のような手順で選定を進めます。

施工会社の審査手順

一次審査:見積り前の書類審査(会社の規模、実績等から見積もりを依頼する会社を絞ります。)

二次審査:見積り審査(提出された見積りから代理人を伴ったプレゼンテーションを依頼する会社を絞ります。)

三次審査:プレゼンテーション審査(工事が始まったときに現場責任者となる代理人や会社の営業、工事部門の担当者等のプレゼンを受けます。)

 

3.不適切コンサルタントの手口

施工会社は公募しているから大丈夫と思われるかもしれませんが、経験豊富なコンサルタントほど、多くの現場で様々な工事会社と関わっています。

これまでの付き合いで、管理組合に提出する見積もりに自社へのバックマージンを上乗せするように指示をし、どこの会社に決まっても利益が見込めるように管理組合を誘導します。

そのため、工事会社の決定まで管理組合は誘導されているにも関わらず、この実態に気づかず、金額が安価で良い工事会社を選ぶことができたという錯覚に陥ります。

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