マンションの購入・売却時に役立つ～管理費と修繕積立金の違い～

 

1　知っておくべきマンションの管理費と修繕積立金の違い

マンションを購入する際に気になるのが、マンションそのものの価格、購入時初期費用、そして購入後に毎月必要となる管理費と修繕積立金です。

 

管理費と修繕積立金は一般的に月額3万円程度必要となることがあり、マンションを30年間所有すれば、総額で1,000万円以上になることも少なくありません。

 

それにも関わらず、この管理費と修繕積立金がなぜ必要か、どのように使われるのかを正確に理解している人は意外と少ないです。

 

管理費と修繕積立金は区分して経理しなければならず、それぞれの使用用途を正しく理解していないとマンション選びを失敗します。

 

冒頭の2択において、適切な選択ができるように管理と修繕積立金の違いを理解していきましょう。

 

 

2　マンションにおける管理費の使用用途は？

管理費（標準管理規約27条に規定）は個人の家計に置き換えれば生活費のようなもので、毎月必要となる日常的な管理のための費用です。

 

そして、どのようなサービス（コンシェルジュを雇いたい、滝や川といった水景設備を持ちたい、豪華な共用施設にしたい等）を受けたいかという住民・管理組合の意向によって、高くもなり安くもなります。

 

管理費は管理員の人件費、清掃員の人件費、管理業者に支払う管理委託料、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検、植栽管理等のために必要となります。

 

さらには、日常使用で壊れてしまった集会室のエアコンや自動ドアの故障等のための補修費は管理費から支出しますが、こうなってくると修繕積立金との使用用途の区別がつかない人も多いと思います。

 

ここで認識いただきたいことは、管理費は日々のマンション生活を送るうえで、毎日支出する必要経費だということです。

 

ただし、当然のことながら、掃除ができず汚れが目立つ、機器類のメンテナンスが適切にされていないマンションは住み心地が悪く、中古市場でも評価されませんので、異常に安い管理費には注意をしてください。

 

 

 

3　マンションにおける修繕積立金の使用用途は？

修繕積立金（標準管理規約28条に規定）は個人の家計に置き換えれば貯蓄のようなもので、将来的に必要となる大きな修繕のために毎月積み立てておくものです。

 

修繕積立金はマンションの構造や設備によって積み立てるべき金額が変わってきます。

 

そのためにどのような工事が、いつ頃、いくらぐらいの金額で実施されるかをまとめた長期修繕計画書が必要となり、この表から必要な金額を算出し、逆算して積み立てていくことになります。

 

使用用途としては、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕（大規模修繕工事、鉄部塗装工事、給水ポンプの交換等）や、不測の事故やその他特別な事由により必要となる事案に対して準備しておく資金です。

 

そのため、管理費の段で記載したような修繕は積立金ではなく、管理費からの支出となります。

 

つまり、管理費のように毎月支出されるものではなく、修繕積立金が高額だとしてもこれは将来に向けて準備をしているものですので、特に問題視する必要はなく、将来を見越した管理組合運営を行っている良いマンションと思って良いと思います。

 

ここで冒頭に問いかけたAマンション（管理費：5,000円で修繕積立金が25,000円）とBマンション（管理費が20,000円で修繕積立金が10,000円）ではAマンションを選ぶべきということがわかりましたね。

 

修繕積立金が低い場合（㎡単価が100円を切るような場合）は将来のために貯金ができていないマンションであり注意が必要と考えください。

 

この点については、以下の記事を参考にご覧いただけると幸いです。

 

 

 

 

4　支払った修繕積立金は返還されるのか？

管理費や修繕積立金はマンションを所有している限り支払い義務を負います。

 

では、新築から数年間住んだマンションを売却する場合、まだ一度も修繕積立金を使用していない管理組合であれば、これまで支払った修繕積立金は返還されるのでしょうか？

 

結論としては返ってきません。

 

背景としては、修繕積立金や管理費は管理組合の安定的かつ将来的な運営のために必要不可欠な財源であり、個人が部屋を売却する都度、個別に清算していたので、安定運営が望めません。

 

そのため、基本的には管理規約に「一度支払った修繕積立金や管理費は返還しない」と定めて、管理組合運営を行うことが賢明です。

 

なお、返還に関しては標準管理規約にも明確に記載がありますのでこちらを参考にしてください。

 

 

 

まとめ　マンションの管理費と修繕積立金の違い

管理費と修繕積立金の違いはお分かりいただけましたか。

 

管理費は住民にとって日常的にどのようなサービスを受けたいか、またどのような生活の質を求めるかによるソフト面から決まり、修繕積立金はマンションの建築・設備といったハード面から決定されます。

 

国土交通省は修繕積立金が安いまま放置されていることや増額が遅くなったことによる積立金の不足を心配しています。

 

管理費は少しの我慢や工夫で抑えることが可能ですので、早い段階から住民がどのようなサービスを求めるのかということをしっかりと話し合い、最適な管理仕様が実現できるようにするとともに、少しでも早く修繕積立金を増額して将来に備えておくことをお勧めします。

 

マンションを購入するタイミングだけの必要費用で決めるのではなく、その先何十年も見通すことが損をしないマンション選びに繋がります。

 

マンション管理組合の管理費及び修繕積立金の決まり方と相場平均値

続きを見る

マンションの修繕積立金は値上げが必要～国土交通省のガイドラインが最低水準～

続きを見る

中古マンションの購入には修繕積立金だけでなく長期修繕計画の確認が必要

続きを見る

 

目次に戻る