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中古マンションを購入する時に失敗しない選び方と注意点

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1.中古マンションを購入する時に失敗しない選び方

いきなり否定からはいりますが、求める条件に完全に一致したマンションは無いと思ってください。

間取り、駅からの距離、所在階、駐車場の有無等、求める条件を書き出し、絶対に譲れない条件とそうでない条件の順序を明確にしてマンションを選らぶようにしないと、購入に踏み切れません。

 

また、中古マンションの購入は、不動産業界で言われている情報の非対称性(仲介業者と購入者の情報量が圧倒的に違う)が如実に表れます。

では購入者が自らできる対策としてどういったことに注意すれば良いのか、現地を確認すればすぐにわかることや情報として明らかなことを中心に紹介します。

 

2.中古マンションを購入する時に確認すべき注意点

①最寄り駅からの距離

■評価ポイント:徒歩7分以内。最低でも10分以内。

以前は10分以内と言われていましたが、夫婦共働き世代が増え、駅直結、徒歩2~3分以内という駅近にもたくさんのマンションが建設されるようになりました。

そして、仲介業者に問い合わせる前に、まずはネット検索で調べるという選び方が普及する中、徒歩7分以内で検索する人が増えています。

 

つまり、購入条件として徒歩7分以内にしないと候補にもあがってきませんので、購入するマンションに永住するという強い覚悟が無い場合は、将来転売することを想定し、徒歩7分以内という条件を満たすことが重要になります。

 

②旧耐震か新耐震か?

■評価ポイント:旧耐震はNG。必ず新耐震を選ぶ。

築30年超えの古いマンションを購入するときの注意点は「建築確認日」です。

 

背景としては、1981年6月1日に耐震基準の改正がありました。

この日以降に建築確認されたマンションは新耐震基準を満たしているので、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準で建築されています。

 

一方、旧耐震基準で建築されたマンションでは、耐震診断や補強工事が必要になる場合があります。

旧耐震基準だからといって必ずしも補強工事が必要となるわけではありません。

 

しかし、耐震診断を実施するとその結果が中古流通市場に公表され、基準を満たしていないと多額の費用をかけて補強工事を実施する必要が出てきますので、選ばない方が無難です。

すでに補強工事を実施済みのマンションもありますが、補強によってバルコニーが狭くなっていたり、修繕積立金が減っていたりあまり良いことはありません。

旧耐震のマンションを購入しないためには、仲介会社に相談するタイミングから新耐震のマンションを希望する旨を伝えてください。

 

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③掲示板、エレベーターの掲示物

■評価ポイント:整然と掲示されている。マナー系の掲示が少ない。

マンション生活では騒音、ゴミ捨て等のマナー関連のトラブルが後を絶ちません。

対策として管理組合や管理会社は掲示にて注意喚起を行いますが、マナー関連の掲示物が多いマンションは、住民のマナーにおいて疑問が残ります。

 

掲示物が全く無いということはある意味理想ですが、設備点検の日程等、伝えなければならないこともたくさんあります。

そういったことがしっかりと広報されており、なおかつマナー系の掲示文が少ないマンションは安心できるでしょう。

なお、マナー関連の問題については、マンション生活においてゼロにすることは不可能ということはご承知おきください。

 

④郵便受けの状態、宅配ボックスの有無

■評価ポイント:チラシで溢れかえっている郵便受けが無い。宅配ボックスが設置されている。

郵便受けからチラシが溢れ出ている部屋は、長期不在や本人が住みにくい、売却しにくい、貸しにくいという背景があるかもしれません。

また、宅配ボックスが無ければ個人的にも不便を被ることは多いですし、無い場合でも管理組合が判断すれば設置は可能です。

アンテナが高い管理組合では、中古での購入希望者に選ばれるマンションにするために、宅配ボックスが既に設置済みか設置に向けて検討をしているはずです。

 

⑤駐車場の空きが少ない・機械式駐車場の有無

■評価ポイント:空きが少ない。機械式駐車場が無い。

管理組合の財政は管理費・修繕積立金収入に加えて、駐車場使用料収入によって成り立っていることが多いです。

駐車場に空きがあるということはその収入が確保できていないことにより、管理費や修繕積立金に影響を与えている、もしくは今後増額をしなければならない可能性が高いです。

 

そのため駐車場の空きについては敏感になったほうが良いです。

また、機械式駐車場は金食い虫と言われています。近年は若者の車離れやシェアリング思考により所有者が減る傾向にあります。

 

それにも関わらず維持管理費が高い機械式駐車場があることにより、収入と必要経費のバランスが取れず、金食い虫と呼ばれる事態になっています。

なお、機械式駐車場問題を解決する方法として、次の記事を参考にしていただけると幸いです。

 

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⑥自転車置場が整理整頓されているか?

■評価ポイント:整理されている。ステッカー等が定期的に更新されており、使用していないと考えられる古い自転車が無い。

自転車置場の確保は多くのマンションで悩ましい問題で、十分に自転車置場が有るというマンションは少ないです。

ただし、そのような状況でも、ステッカー等を定期的に更新することや、古くて使用していないと考えられる自転車に利用状況や撤去の案内を出しているというマンションは管理組合・管理会社がその役割を果たしており、健全な管理組合運営がなされていると言えます。

 

なお、最近ではバッテリー付きの電動自転車や、子供用かご付き自転車が増えてきており、これら自転車の駐輪区画を区分しているマンションも使用者目線を意識した良いマンションと言えます。

 

⑦ゴミ置場の状況とゴミ出しの可能時間

■評価ポイント:施錠されておりカラス等が入らない構造になっている。整理整頓されており24時間ゴミ出しが可能。

近年建設されているマンションでは、外部からのゴミの持ち出しを防ぐことができるように空間が確保されており、住戸の鍵で施錠が可能です。

また、24時間ゴミ出しが可能であり、ゴミ出しの時間が制限されているマンションに比べて利便性がまったく異なります。

さらにゴミ置場の状況を見ることにより、住民のマナーに対する意識を確認することができます。

 

⑧部屋の床がフローリングかどうか?

■評価ポイント:フローリングである。管理規約でフローリングにすることが禁止されていない。

個人の思考によって絨毯や畳の場合は問題ありませんが、管理規約でフローリングへの変更を禁止しているマンションがあります。

これは時代のニーズを捉えることができておらず、リフォームをする際にも大きな影響を与えますので、中古流通市場における流動性も阻害される要因となります。

 

3.まとめ 中古マンションの失敗しない選び方

すぐに確認できる中古マンションの選び方としての注意点を記載しました。

個人の思考、生活形態によって、誰もが100%満足するマンションはありませんが、できるだけ多くの方の考えに沿った注意点を記載しました。

皆様の中古マンション購入の一助になれば嬉しいです。

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