マンション駐車場の空き問題を解決する外部貸し（サブリース）の手順

 

近年は車離れが進み、多くのマンションで駐車場に空きが目立っています。

 

マンション内で駐車場の空きが出ることによって、多くの管理組合が管理費に次ぐ収入の柱である駐車場使用料収入の減収に悩んでいます。

 

このような管理組合で空き駐車場を収益化（サブリース）する方法を本記事では紹介します。

 

 

 

1　マンション駐車場の空き問題を解決する外部貸し（サブリース）

マンションで空き駐車場が増えることによる管理組合収入の減収を解決する方法の一つに、駐車場の空き区画をサブリースに出す方法があります。

 

このサブリースが注目を集めるきっかけとなったのは、2012年に国税庁が発表した見解です。

 

内容としては、それまで管理組合において曖昧だった課税対象となる貸し出し区分について、区分所有者の利用を優先するといった一定の条件を満たしていなければ、区分所有者の利用も含めて、駐車場の収益の全てが課税対象となるということです。

 

 

このサブリースを行えば、管理組合として空きに悩むことなく、一定の収入を確保できるうえ、煩雑な外部からの集客、契約手続き等の全てをサブリース業者が行うため、最近では導入するマンション管理組合が増えてきています。

 

なお、サブリース業者も利益を確保する必要があるため、サブリース業者が実際に貸し出す金額の4～5割前後の金額が実際に管理組合に支払われるサブリース料となると言われています。

 

 

2　マンション駐車場の空き問題を解決するためにサブリースを提案する会社

では、どのような会社が駐車場のサブリース事業を行ているのでしょうか？

 

サブリース業者として見積もり依頼をされている場面で良く耳にするのは、日本駐車場開発㈱、㈱パーキングマーケット、㈱エリアパーキング、大和ハウスパーキング㈱といった会社であり、比較検討は、以下の項目を中心に行えばよいと考えます。

 

 

 

 

3　マンション管理組合が空き駐車場問題を解決するためにサブリース契約を行う手順

マンション管理組合が駐車場の外部貸しを行うにあたり必要な手順をまとめてみました。

 

 

3-1　マンション管理組合向けのサブリース業者の選定

理事会にて、複数社に見積もり依頼を行い、条件を比較し、サブリース契約を締結する会社を「内定」します。

 

 

3-2　マンション管理規約の変更案を作成

おそらく現状のままの管理規約では駐車場を外部の方に貸し出すことはできないマンション管理組合が大半です。

 

外部の方に駐車場を貸し出すことができる管理規約に変更する案を作成します。

 

 

3-3　サブリース契約の締結とそれに伴う管理規約の変更を総会に上程

上記3-1と3-2で検討した内容を総会に上程します。

 

3-4　サブリース業者に空き駐車場を貸し出す契約を締結

総会承認の後、サブリース業者と契約を締結し事業を開始します。

 

3-5　事業開始届けを提出

今後の納税手続きまで視野に入れて、税理士に事業開始届け（事業開始後、一定期間内に届け出）を依頼します。

 

 

 

4　マンション駐車場の外部貸し（サブリース）の納税に関する事例

税理士法第52条には、「税理士又は税理士法人でない者は、法律に別段の定めがある場合を除き、税理士業務（税務代理、税務書類の作成、税務相談）を行ってはならない。」との規定があります。

 

そのため、管理会社やマンション管理士等にマンションでサブリース契約を締結したときの税金額を確認することはできません。

 

ただ、管理会社やマンション管理士は多くの事例を知っていますので、実例で確認をすることはできます。

 

実際に私が知っているマンションの例では、以下のようになります。

 

経費として計上できる修繕費があったことによっても前後しますので、あくまでも参考例です。

 

なお、その他、幅はありますが、税理士費用として3~8万円程度が必要となりますので、収入の80%ほどが手元に残ると考えれば大きく見込みが外れることはないでしょう。

 

 

 

まとめ　マンション駐車場の空き問題を解決する収益化の手順

 

サブリース業者を通さず管理組合が直接貸し出しをする方法もありますが、契約者の審査、トラブル対応、使用料の徴収、滞納リスク、広告宣伝等、多くの実務が必要となりますのでお勧めしません。

 

また、敷地内に見知らぬ人が出入りすることを嫌いサブリース契約の締結を見送る管理組合もあります。

 

しかし、サブリースはマンションが抱える空き駐車場問題を解決するための有効な方法ですし、どのようにセキュリティを保つかはマンションの構造によっても異なりますので、一度は検討してみる価値はあると思います。

 

 

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