建築・設備

マンション管理組合が不要な機械式駐車場を撤去するときの注意事項

経費削減のために不要になった機械式駐車場を撤去するショベルカー
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1.不要になるマンションの機械式駐車場

敷地にゆとりがあるマンションは少なく、駐車場の附置率を満たすため機械式駐車場を有しているマンションは多くあります。

しかし、近年は車離れが進み、空きが目立ち、点検費用や定期的な修繕費ばかりが必要となり、機械式駐車場は管理組合の金食い虫と呼ばれ、負の財産と認識されるケースが目立ってきています。

 

ココがポイント

附置率とは、例えば附置率を50%と定めている地域に100戸のマンションを建設する場合は、50区画分を確保しないといけないといった規定です。(行政によって異なります。)

 

 

2.機械式駐車場の撤去費用

機械式駐車場には様々な形がありますが、一般的に1回の点検あたり、1パレット2,500円~4,000円が必要となると言われています。

また、点検だけでなく、築年数が経過すれば、チェーン、基盤、モーター等、様々な部品の交換も必要となります。

 

さらには、30年~40年の間には機械そのものの交換が必要とも言われています。

 

ココに注意

ようやく機械式駐車場そのものの交換事例が増え始めましたが、交換の場合1パレットあたり100~120万円の交換費用を見込む必要があります。

 

 

3.機械式駐車場の撤去費用は管理組合のどの会計から支出するのか?

機械式駐車場はマンション管理組合の所有であり、日常の点検費用は管理費会計から、計画的な修繕費用は修繕積立金会計から支出することが一般的です。

 

ココがポイント

標準管理規約では駐車場使用料は修繕積立金会計に計上するとしていますが、多くのマンションでは管理費の額を抑えるために管理費会計に組み込んでいます。

 

これを「間違っている」、「駐車場会計を設立し、そこの単体で収支が合うようにすべきだ」とおっしゃられる方もいますが、私は「間違ってもいないし」、「駐車場会計は不要」と考えます。

 

なぜなら、管理組合収支は駐車場使用料収入をあてにして構成されているので見直すことは手間です。

また、これまでの実績と今後の見通しはそれほど手間がかからず確認できますので、単に会計区分が増えることにより、お金の流れが増える、口座が増えることの方が複雑で見づらくなると思うからです。

 

なお、これまで機械式駐車場に要した費用の総額と駐車場使用料収入を差し引きしてみると意外とマイナスにはならない管理組合は多いです。

それはこれまでの積み重ねがあったからで、どんどん使用料収入が減っていく状況では、機械式駐車場をつぶして平置駐車場にする埋め戻し工事をしてしまった方が、今後の収支にプラスに働くことが多いです。

 

 

4.機械式駐車場を撤去するために管理組合では解決できない外的要因

簡単に埋め戻すことを記載しましたが、実は冒頭に記載した附置率が大きな壁となることが多いです。

この附置率に違反すると行政によっては処分をされる場合があります。

 

しかし管理組合にとって、駐車場の契約台数が減ることによって使用料収入は減収傾向、修繕費用は増加する一方という状況において、埋め戻しをぜひともしたいという考えを持つことは自然な流れです。

一部の行政によっては附置率を緩和する流れが見え始めてきたようですが、早く、社会的背景を理解した行政の的確な動きが見られることを期待します。

 

 

5.機械式駐車場を撤去するときにマンション管理組合が確認・注意する事項

次のことに確認・注意をしてください。

5-① マンションにおける駐車場の附置率の確認

まずはこれを確認すべきです。どれだけ駐車場が空いていても附置率を満たしておかないと条例違反等に繋がります。

 

5-② 機械式駐車場を埋め戻した場合のシミュレーションの実施

機械式駐車場を現状のまま使用した場合と、埋め戻した場合に必要となる費用をこの先2~30年のスパンで試算します。

 

5-③ マンションの構造計算

機械式駐車場がマンションの地下にある場合など、構造の一部を担っている場合があります。

この場合、土を入れて埋め戻す方法では構造耐力に影響を与える可能性がありますので、構造計算が必要な場合があります。

 

5-④ 排水ポンプの撤去

埋め戻す場合、機械式駐車場の下に設置されていた排水ポンプが不要になる場合があります。

ただし、水の排水経路等を確認し、本当に撤去して良いのか検討します。

 

5-⑤ 電力会社に減設の手続き

機械式駐車場を埋め戻すとその分電気設備が減ることになります。

マンションは各設備を同時に使用した場合を想定した契約をしている場合が多いです。

その場合、基本料金が高くかかりますので、設備を減らすことによって、その分の基本料金を減らすことができる場合があります。

 

5-⑥ マンション管理組合の管理規約の変更

駐車場の台数や使用料が変更となりますので、総会で管理規約を変更しておきます。

なお、管理規約の変更は特別決議が必要となりますので、ご注意ください。

 

 

5-⑦ 長期修繕計画の見直し

長期修繕計画における機械式駐車場の見直し、今後の資金計画を立てるときの参考にします。

以上、附置率というハードルがありますが、多くの場合、空き区画が目立っていれば、埋め戻すことでメリットが見込めますので、ぜひご検討ください。

 

 

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