マンションの資産価値を落とさないための立地条件を5つにまとめてみた

アシスタント

マンションの資産価値で大切なことは何ですか？

マンションは管理を買えと言われますので、「管理」と言いたいのですが、現実は立地による影響が9割でしょう。

ふどみつ

マンション管理にたずわさってきた私としては辛いやりとりですが、これが現実的な答えでしょう。

本記事では資産価値が落ちない立地条件を考えてみます。

1　マンションの資産価値を落とさない立地条件のNO1

「マンションは立地がすべて」という言葉が行き着く先は、「マンションの資産価値が上がる、落ちない、維持できる。」ということです。

ただ、立地がすべてと言われて、まず思い浮かべるのは、駅近であるという条件でしょう。

不動産の広告において駅までの距離は徒歩●分と表示されます。

この徒歩での距離は、分速80mで歩いたときの所要時間であり、計測するルートはマンションから駅までの直線距離ではなく、実際に存在する道を歩いたときにかかる時間です。

この所要時間を算出する時の注意点としては2点あります。

このような計算をもとに表示されることとなる駅までの所要時間の他にも、資産価値を落とさない立地を満たす条件を5つにまとめてみました。

2　マンションの資産価値を落とさない5つの立地条件

資産価値を落とさないための立地条件を5つにまとめていますので、順に確認していきましょう。

2-1　駅から近い（駅チカ）

数年前までは、最寄駅から徒歩10分が基準とされていました。

しかし、様々な不動産サイトでマンションを検索すると徒歩7分という検索条件が設定されており、一つの基準になりつつあったようですが、最近ではさらに駅に近づいており、5分以内が駅近の条件となってきています。

一方でコロナウィルスの影響で、リモートワークが浸透し、都心部と比べてマンション価格を抑えることができ広い部屋に住むことのできる、郊外のマンションの価値も見直されるとの風潮はありますが、私はまだまだ駅チカが評価基準になりうると考えています。

2-2　人気路線・人気の駅

人気路線や人気駅の場合、賃貸の場合でも売却の場合でも、人気のため必然と希望者が多くなります。

また、特急、新快速等（地域によって呼び方は異なります）の停車駅であれば、それだけ乗降客数が多いため、必然と人気駅となります。

2-3　生活利便性・周辺施設が充実している

どのような利便性・周辺施設を求めるかは、入居者層によって異なりますので、必ずしも万人に受けるものはありません。

例をあげると単身者の場合、コンビニやジムが近くにあると喜ばれます。

また、子育て世代であれば、保育園、学校、公園、スーパー、病院、金融機関等が近くにあると喜ばれます。

この観点の着目点としては、「求める生活に対して必要な施設が揃っていること、そしてその施設が無くなる可能性が低いこと」だと思います。

なお、施設が充実していることは重要ですが、パチンコ、風俗店、廃墟ビル等の嫌悪施設が無いことも重要です。

2-4　安心・安全・治安が良い

交番が近くにあることや街灯が整備されており、夜間の女性の一人歩きに対して抵抗感が少ないといった安心、安全に関することも重要です。

また、道にガードレールが整備されていない、車が道すれすれを通らざるをえない道路があるといったことは安全の観点からはマイナスです。

この観点は、地図を見ているだけでは決してわからないので、実際に自分で歩いて確かめることが重要です。

なお、都心部であれば行政機関や大使館等があることにより、必然と警備が厳しくなり、自然と治安が良い地域となります。

2-5　街の成長が見込める・再開発エリア

駅前の再開発が予定されている、有名な大学が移転してくる予定等、確実に人口増が見込まれる場合、地域の魅力アップに直結します。

しかし、駅の北側ばかりが開発され、南側は放置といったことも考えられます。

このような場合、再開発の影響はあると思いますが、影響度合いは大きく変わる可能性がありますので注意が必要です。

まとめ　マンションの資産価値を高める立地条件

これら5つの条件のうち①（駅近）、②（人気路線、人気駅）を必須としてマンションを購入することで、資産価値の維持が期待できます。

そこに③（生活利便性・周辺施設の充実）④（安心・安全・治安が良い）、⑤（街の成長性・再開発エリア）の条件を満たすことで、資産価値の維持だけでなく資産価値の向上も期待できるマンションとなります。

何を判断基準か迷ったときに、これらの条件に当てはめて考えることにより、資産価値が落ちない（ここでの資産価値とは中古市場での流動性や売却金額のことを指す）良いマンション選びが実現できると思います。

ぜひとも皆様個人のライフスタイルと相談しながら、求める立地のマンションが見つかることに繋がれば幸いです。

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