後悔しないためにタワーマンションを購入・住む前に知りたいメリット・デメリット

 

 

 

 

1　タワーマンション（タワマン）の定義

タワーマンションと呼ばれることについて、明確な法律や定義はありません。

 

ただ、一般的に建築基準法第20条にて高さ60m以上の建築物については、構造耐力等の規制が厳しくなります。

 

この基準を満たしたマンションを「超高層建築物」と呼び（この言葉にも明確な定義は無い）、「60m＝約20階（マンションは1フロア3m程度」との考えから、概ね20階以上のマンションがタワーマンションと呼ばれています。

 

20階であれば一般的な板状型のマンションでも多く存在しますので、個人的には20階はタワーマンション？という違和感があります。

 

また、超高層建築物は一般的なマンションと異なり、より厳しい基準である国土交通大臣の認定を受けることが義務付けられていますので、安全性については十分な基準を満たしています。（満たしていると信じたい）

 

しかし、東洋ゴムの免震偽装・KYBのダンパー偽装・神奈川県の杭問題で有名になったマンションなど、偽装があれば別の話ですが…。

 

 

なお、誤解されている方がたくさんいますので、豆知識を紹介します。

 

タワーマンションの屋上に「H」と書かれた大きな円はヘリポートではありません。

 

これはホバリングスペースと呼ばれ、ヘリコプターは着陸しないものの、ホバリング（宙に浮いた状態）しながら、ここで救助活動を行うスペースのことです。

 

もし、ヘリポートを設置するとなると、よりマンションを堅牢に建築せねばならず、建築コストに大きくはねかえることになりますので、大半がホバリングスペースです。

 

 

2　後悔しないために購入・住む前に知りたいタワーマンションのメリット

 

※必ずしも全てが当てはまるものではありません。

 

2-1  眺望が良い

なんといってもまずは眺望の良さです。

 

景色を遮るものは何もなく、高級ホテルでしか味わえないような美しい夜景を独り占めできます。

 

 

リビングルームでカーテンを開けっぱなしにして、優雅にソファーで寛ぐ時間は至福のひと時です。

 

2-2  充実の共用施設

ホテルのようなゲストルーム、友人を招いてパーティーを開きたくなるようなラウンジ、多くの場合、いずれも見晴らしの良い高層階に存在しており、これら施設を格安で使用できることは居住者の特権です。

 

また、プールやジム、さらにはミニショップがあるタワーマンションもあるため、雨の日でもマンションから外に出ずに充実した生活を送ることができます。

 

なお、共用施設の利用にあたっては、居住する部屋が高層階でも低層階でも平等に使用できます。

 

高層階の高額な部屋は購入できないものの、低層階は一般的なマンションとあまり価格帯は変わらないため、これら施設に魅力を感じてタワマンを購入される方もいます。

 

共用施設を利用する人にとっては住民しか使用しないため混むこともなく、快適に利用することができます。

 

 

2-3  立地が良い

資産価値を高く維持できるマンションの条件として、真っ先にあげられるのが立地です。

 

特に最寄駅からの距離が重要です。

 

資産価値を高く維持するためにマンションを購入するときの基準として、以前は徒歩10分と言われていましたが、今では最低でも7～8分が基準となりつつあります。

 

できれば3分以内のマンションを選ぶことによりそれだけで高い価値を保つことができます。

 

 

2-4  税制面での優遇

マンションを所有すると「固定資産税」を支払う必要があります。

 

これはマンション敷地全体の価値を戸数（正確には専有面積）で案分して算出されますので、戸数が多いほど戸あたりの税金は安くなります。

 

つまり、同じ土地評価額の場合、その土地の上に建てられているマンションの所有者が多いほど、一人当たりの固定資産税は安くなります。

 

 

この変更はありましたが、それ以上にメリットを享受できるため、富裕層が税金対策（評価額の関係から相続税を抑えることができる）として、タワーマンションを購入する傾向はまだ見られます。

 

2-5  虫が少ない

虫は強風が吹く高い場所まで、自力で飛ぶことが難しく、高層階ではほとんど虫はでません。

 

夏場の蚊の「ぶ~ん」という音で目が覚めることもありませんし、ゴキブリもでません。虫嫌いの人には大変ありがたい環境です。

 

 

2-6  防犯に強い

24時間の警備員の常駐や受付があることにより、防犯面に強いのがタワーマンションです。

 

また、エントランスのセキュリティを通過しても、さらにエレベーターに乗るためには、専用のカードキーが無いと乗ることができない、ダブルセキュリティになっているマンションもあります。

 

 

2-7  部屋のバリエーションが多い

高層階では何百㎡の部屋、低層階では一人向けのワンルーム仕様といった、同じマンションにたくさんの間取りがあります。

 

マンションのことを気に入ったものの、ライフステージによって部屋を移り替えたいという人にとっては嬉しい状況です。※ただし、デメリットの欄で紹介しますが、このことにより別の問題が発生します。

 

 

3　後悔しないために購入・住む前に知りたいタワーマンションのデメリット

 

 

3-1  修繕コストが高い

大規模修繕工事を実施するにしても一般的なマンションと異なり、足場をかけての工事が実施できないため、ゴンドラで工事を実施する必要があり、そのための費用が嵩みます。

 

また、タワーマンションは、時勢に応じたゼネコンの技術力を注ぎ込み建設されます。

 

そこには他のマンションで見ることが無いような仕様の設備があります。

 

 

さらには、ソファーといった調度品も高級な物が使用されていたりします。

 

このような仕様を維持していくかどうかは、管理組合の判断になりますが、いずれにしても高コスト体質なのは間違いありません。

 

タワーマンションにおける修繕積立金問題については、次の記事を参考にしていただけると幸いです。

 

 

3-2  管理費が高い・もったいなく感じる

入居前には豪華なラウンジを借りて友人を招いたパーティー、高級感溢れるエントランスに品の良いコンシェルジュ、いつでも利用できる居住者専用のジムやミニショップ、マンションに入れば快適な空調といったことに憧れます。

 

 

特にそれら設備を使用しない、不要と思う住民からは、施設を廃止して管理費を節約すべきという意見が出てきます。

 

今後についてどうするかを決めるのは管理組合ですが、それらを必要と思う人と不要と思う人が対立し、住民同士の争いになることもしばしばあります。

 

同じマンションに住んでいればエレベーターで出会うこともありますし、ずっと気まずい思いをする可能性もあります。

 

なお、国土交通省が実施したマンション総合調査（平成30年）の結果では、マンションの階高別の管理費の平均額次の通りでした。

 

タワーマンションは戸数が多いので戸当たりの管理費を抑えることができるという方もいますが、高層マンションほど管理費が高くなることは一目瞭然です。

 

階高	管理費の平均月額
全体平均	10,970円
3階以下	10,895円
4～5階	12,449円
6～10階	10,392円
11～19階	10,590円
20階以上	15,726円

※参照元　国土交通省によるマンション総合調査

 

3-3  エレベーターが止まると大変

概ね震度4以上だとエレベーターは安全停止します。

 

そして、止まった後に自動復旧しないと専門員による点検後の稼働となるため、その間の数時間はエレベーターを使用できません。

 

もし30～40階に居住している場合、家にたどり着くのに10分程度は時間を要します。

 

行政によってはマンションは堅牢に建築されているため、災害が起きたときには、緊急避難場所の確保も考慮し、マンションの自宅に水や食料、災害用トイレの準備を保管しておくことで、発災時を乗り切る方法を提唱しています。

 

3-4  エレベーターが渋滞する

朝の出勤ラッシュのときなど、1階に降りるのに、そこにたどり着くまでの停止階が5フロアや6フロアにも及ぶことが日常です。

 

 

3-5  外出が面倒

高層階であればあるほど、ちょっとコンビニに買い物に出かけたい、郵便物を取りに行くだけでも、面倒に感じるようになり、外出の機会が減ります。

 

3-6  郵便物が届くのに時間がかかる

タワーマンションはセキュリティを高くするために、来訪者が来たときに次のような手順を取らないと部屋の前にたどり着けません。

 

 

 

この間、出かけることはできませんし、お手洗いにも行きにくいです。

 

消防法の観点から置き配を認めていないマンションは多くありますし、せっかくある宅配ボックスも満杯になりがちなので、せっかくの便利なサービスを利用しにくいマンションが多いです。

 

3-7  洗濯物が干せないほどの強風

景観を保つためや洗濯物の落下を防ぐため、さらには危険防止のためにバルコニーが設置されていない等、タワマンの多くでは洗濯物に関する規制がされていることが多いです。

 

入居する前にマンション見学に行ったときに布団を干している住戸があったとしても、もしかすると管理規約違反を行っている可能性がありますので、仲介会社に管理規約を確認してもらいましょう。

 

なお、管理規約は変更となる可能性がありますので、入居前には禁止されていなかった事項でも変更となる可能性があります。

 

3-8  風でマンションが揺れる

タワーマンションは、免振・制振構造が採用されており、地震には強いとされています。

 

 

細長い棒の端を持ってその棒を揺らしてみると先端の方が大きく揺れる仕組みと同じです。

 

3-9  高層階ほど近隣住戸の音が聞こえやすい

タワーマンションは、建物の総重量が非常に重くなります。

 

そのため、高層フロアでは一般的なマンションに使用されるような材質ではなく、材料を軽量化し施工方法もそれに合わせて簡略化された仕様となっている場合があります。

 

このような背景から、騒音問題に悩む方は多くなりがちです。

 

なお、音だけでなく軽量コンクリート（ALC）をシーリングで繋いで建設している場所では、シーリング材の劣化により薄いの侵入という問題も起きています。

 

3-10  携帯の電波が入りにくい

高層階になると携帯の電波が入りにくくなります。

 

また、その対策には、そのマンションに合わせた方法が必要となるため、マンション全体でその状況を改善しようとすると費用が高額になりがちです。

 

どうしても気になる方は、個々の部屋で電波を強くする方法を各キャリアが提供している場合がありますので、そのようなサービスを利用することをお勧めします。

 

3-11  所有者・居住者層が幅広く合意形成が難しい

高層階で何百㎡もする部屋を数億円の現金で購入できる人と、低層階で5,000万円の部屋を35年ローンで購入する人では、お金の価値観が大きくことなります。

 

 

ただでさえ、面倒と思いがちな管理組合活動の心理的負担が大きく、実際に運営する場面でも大変な思いをすることは多いでしょう。

 

 

まとめ　タワーマンションのメリット・デメリット

 

タワーマンションのメリット・デメリットは認識いただけましたか？

 

マンション選びのためには、譲れない条件と優先事項を書き出し、デメリットと天秤にすることが大切になります。

 

100％の条件に合ったマンションを探すことは難しいですが、本記事が少しでも満足できるマンション選びに役立つことがあれば幸いです。

 

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