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タワマンはメリットばかりじゃない!知っておくべきデメリット

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近年、富裕層を中心に大人気のタワーマンションですが、メリット、デメリットがあります。

今回はタワーマンションの定義を紹介するとともに、このメリット、デメリットを紹介します。

目次

 

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1.タワーマンション(タワマン)の定義を確認

タワーマンションと呼ばれるための明確な法律や定義はありません。

ただ、一般的に建築基準法第20条にて高さ60m以上の建築物については、構造体力等の規制が厳しくなることから、この基準を満たしたマンションを「超高層建築物」と呼び(この言葉にも明確な定義は無い)、「60m=約20階(マンションは1フロア3m程度」との考えから、20階以上のマンションがタワーマンションと呼ばれます。

20階であれば一般的な板状型のマンションでも多く存在しますので、個人的には20階はタワーマンション?という違和感があります。

 

また、超高層建築物は一般的なマンションと異なり、より厳しい基準である国土交通大臣の認定を受けることが義務付けられていますので、安全性については十分な基準を満たしています。

しかし、東洋ゴムの免震偽装・KYBのダンパー偽装・神奈川県の杭問題で有名になったマンションなど、偽装があれば別の話ですが…。

日本経済新聞による東洋ゴムの免震ゴム偽装問題の報道

毎日新聞によるKYBによる偽装問題の報道

 

なお、誤解されている方がたくさんいますが、タワーマンションの屋上に「H」と書かれた大きな円はヘリポートではありません。

これはホバリングスペースと呼ばれ、ヘリコプターは着陸しないものの、ホバリングしながら、ここで救助活動を行うスペースのことです。

もし、ヘリポートを設置するとなると、よりマンションを堅牢に建築せねばならず、建築コストに大きくはねかえることになります、

よほどの特殊マンションでなければ着陸可能なヘリポートは存在しません。

 

2.タワーマンションのメリット

※必ずしも全てが当てはまるものではありません。

1.眺望

なんといってもまずは眺望の良さです。

景色を遮るものは何もなく、高級ホテルでしか味わえないような美しい夜景を独り占めできます。

また、立地によっては花火が見えるだけでなく、富士山が見えることやさらにはダイヤモンド富士まで見えるマンションもあります。

リビングルームでカーテンを開けっぱなしにして、優雅にソファーで寛ぐ時間は至福のひと時です。

 

2.共用施設が充実している

ホテルのようなゲストルーム、友人を招いてパーティーを開きたくなるようなラウンジ、多くの場合、いずれも見晴らしの良い高層階に存在しており、これら施設を格安で使用できることは居住者の特権です。

また、プールやジム、さらにはミニショップがあるタワーマンションもあるため、雨の日でもマンションから外に出ずに充実した生活を送ることができます。

 

なお、共用施設の利用にあたっては、高層階でも低層階でも平等に使用できます。

高層階の高額な部屋は購入できないものの、低層階は一般的なマンションとあまり価格帯は変わらないため、これら施設に魅力を感じてタワマンを購入される方もいます。

共用施設を利用する人にとっては住民しか使用しないため混むこともなく、快適に利用することができます。

 

3.立地が良い

資産価値を高く維持できるマンションの条件として、真っ先にあげられるのが立地です。

特に最寄駅からの距離が重要です。マンション選びのポイントとして、以前は徒歩10分と言われていましたが、今では最低でも7~8分が基準となりつつあります。

できれば3分以内のマンションを選ぶことによりそれだけで高い価値を保つことができます。

なお、タワーマンションは再開発等で建築されることも多く、駅近というメリットだけでなく、近隣に商業施設が充実していることも魅力です。

 

4.税制面での優遇

マンションを所有することによって必要となる「固定資産税」と呼ばれる税金があります。

これはマンション敷地全体の価値を戸数(正確には専有面積)で案分して算出されますので、戸数が多いほど戸あたりの税金は安くなります。

つまり、同じ土地評価額の場合、その土地の上に建てられているマンションの所有者が多いほど、一人当たりの固定資産税は安くなります。

なお、税制改正より、これまでは高層階も低層階も固定資産税に差はありませんでしたが、2017年度より、高層階で坪単価が高いほど多くの税金を支払うように変更がありました。

この変更はありましたが、それ以上にメリットを享受できるため、富裕層が税金対策(評価額の関係から相続税を抑えることができる)として、タワーマンションを購入する傾向はまだ見受けられます。

 

5.虫が少ない

虫は強風が吹く高い場所まで、自力で飛ぶことが難しく、高層階ではほとんど虫はでません。

夏場の蚊の「ぶ~ん」という音で目が覚めることもありませんし、ゴキブリもでません。虫嫌いの人には大変ありがたい環境です。

なお、エレベーターに乗って連れ帰ってしまうことや、段ボール等の荷物と一緒に部屋に侵入してくることはありますので、ゼロではありません。

 

6.防犯に強い

24時間の警備員の常駐や受付があることにより、防犯面に強いのがタワーマンションです。

また、エントランスのセキュリティを通過しても、さらにエレベーターに乗るためには、専用のカードキーが無いと乗ることができない、ダブルセキュリティになっているマンションもあります。

 

7.部屋のバリエーションが多い

高層階では何百㎡の部屋、低層階では一人向けのワンルーム仕様といった、同じマンションにたくさんの間取りがあります。

マンションのことを気に入ったものの、ライフステージによって部屋を移り替えたいという人にとっては嬉しい状況です。

※ただし、後述しますが、このことにより別の問題が発生します。

 

3.タワーマンションのデメリット

1.修繕コストが高い

大規模修繕工事を実施するにしても一般的なマンションと異なり、足場をかけての工事が実施できないため、ゴンドラで工事を実施する必要があり、そのための費用が嵩みます。

また、タワーマンションは、時勢に応じたゼネコンの技術力を注ぎ込み建設されます。

そこには他のマンションで見ることが無いような規模の設備が設置されています。

 

そのため、修繕しようにもメーカーしか対応できないといったことも多く、総じて費用が嵩みがちになります。

さらには、ソファーといった調度品も高級な物が使用されていたりします。

このような仕様を維持していくかどうかは、管理組合の判断になりますが、いずれにしても高コスト体質なのは間違いありません。

タワーマンションにおける修繕積立金問題については、次の記事を参考にしていただけると幸いです。

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2.管理費がもったいなく感じる

入居前には豪華なラウンジを借りて友人を招いたパーティー、高級感溢れるエントランスに品の良いコンシェルジュ、いつでも利用できる入居者専用のジムやミニショップ、マンションに入れば快適な空調といったことに憧れますが、それらは全て購入費用、管理費、修繕積立金に跳ね返ります。

特にそれら設備を使用しない、不要と思う住民からは、施設を廃止して管理費を節約すべきという意見が出てきます。

 

今後についてどうするかを決めるのは管理組合ですが、それらを必要と思う人と不要と思う人が対立し、住民同士の争いになることもしばしばあります。

同じマンションに住んでいればエレベーターで出会うこともありますし、ずっと気まずい思いをする可能性もあります。

 

3.エレベーターが止まると大変

概ね震度4以上だとエレベーターは安全停止します。

そして、止まった後に自動復旧しないと専門員による点検後の稼働となるため、その間の数時間はエレベーターを使用できません。

もし30~40階にお住まいであれば家にたどり着くのに10分程度は時間を要しますので、行政によってはマンションは堅牢に建築されているため、災害が起きたときには、緊急避難場所の確保も考慮し、マンションの自宅に水や食料、災害用トイレの準備を保管しておくことで、発災時を乗り切る方法を提唱しています。

 

4.エレベーターが渋滞する

朝の出勤ラッシュのときなど、1階に降りるのに、そこにたどり着くまでの停止階が5フロアや6フロアにも及ぶことが日常です。

中古流通市場での駅までの距離表示は徒歩3分でも、50階にもなるタワマンでは、実際には10分程度かかってしまうこともあります。

 

5.外出が面倒

ちょっとコンビニに買い物に出かけたいといったときでも、自宅から1階に出るだけでも面倒に感じるようになり、外出の機会が減ります。

 

6.洗濯物が干せない・強風

景観を保つためや洗濯物の落下を防ぐため、さらには危険防止のためにバルコニーが設置されていない等、タワマンの多くでは洗濯物に関する規制がされていることが多いです。

入居する前にマンション見学に行ったときに布団を干している住戸があったとしても、もしかすると管理規約違反を行っている可能性がありますので、仲介会社に管理規約を確認してもらいましょう。

なお、管理規約は変更となる可能性がありますので、入居前には禁止されていなかった事項でも変更となる可能性があります。

 

7.風でも揺れる

タワーマンションは、免振・制振構造が採用されており、地震には強いとされています。

しかし、各種構造により揺れを逃がす、吸収する仕組みであっても低層マンションと比べ、高層では揺れが大きくなります。

※揺れるからダメではなく、そのようになる構造です。

細長い棒の端を持ってその棒を揺らしてみると先端の方が大きく揺れる仕組みと同じです。

 

8.高層階ほど音が聞こえやすい

タワーマンションは、建物の総重量が非常に重くなります。

そのため、高層フロアでは一般的なマンションに使用されるような材質ではなく、材料を軽量化し施工方法もそれに合わせて簡略化された仕様となっている場合があります。

そのため、騒音問題に悩む方は多くなりがちです。なお、音だけでなく軽量コンクリート(ALC)をシーリングで繋いで建設している場所では、シーリング材の劣化により薄いの侵入という問題も起きています。

 

9.携帯の電波が入りにくい

高層階になると携帯の電波が入りにくくなります。

また、その対策には、そのマンションに合わせた方法が必要となるため、マンション全体でその状況を改善しようとすると費用が高額になりがちです。

どうしても気になる方は、個々の部屋で電波を強くする方法を各キャリアが提供している場合がありますので、そのようなサービスを利用することをお勧めします。

 

10.居住者層が幅広く合意形成が難しい

高層階で何百㎡もする部屋を数億円の現金で購入できる人と、低層階で5,000万円の部屋を35年ローンで購入する人では、お金の価値観が大きくことなります。

同じような価格帯でファミリー向けや単身向けといったコンセプトが明確なマンションとは、管理組合運営の合意形成が大変難しいことは容易に想像がつきます。

ただでさえ、面倒と思いがちな管理組合活動の心理的負担が大きく、実際に運営する場面でも大変な思いをすることは多いでしょう。

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