タワーマンションの欠点？修繕積立金の不足と高額な大規模修繕工事の費用

 

様々なメディアでタワーマンションに対するネガティブな報道、記事をよく見ます。

 

このような特集では、「タワーマンションの危機」、「タワマン・クライシス」、「不足する修繕積立金」、「高額すぎる大規模修繕費用」、「武蔵小杉で露呈した災害に対するタワマンの脆弱性」等の危機をあおる題名が付けられています。

 

また、高層階を購入できるような高所得者はタワマンを避けるようになりつつあり、タワマンに将来は無く、損をするのは、長期のローンを組んで何とか購入できた人達であるとの記事を目にされた方は心配する人も多いと思います。

 

果たしてそれらの報道は実態と照らし合わせたときにどうなのでしょうか？

 

2分程度読める内容で冷静に、「修繕積立金が不足する」、「大規模修繕工事に多額のお金がかかる」ことの真偽について記事にしてみました。

 

 

1　タワーマンションでは修繕積立金が不足する

タワーマンションに限らず多くのマンションで初期の修繕積立金が低く設定されています。

 

この設定の背景として、段階的（5年に一度、30%ずつを増額等）に修繕積立金を増額していく段階増額方式と呼ばれる資金計画や、一時金を徴収することで修繕費用を賄うような資金計画が組まれています。

 

つまり分譲時の設定のままの修繕積立金はタワーマンションであろうがなかろうが、不足することは明確です。

 

また、多くの報道ではタワマンは形状が特殊で足場を組んで大規模修繕工事を実施することができず、ゴンドラを利用することにより、工事費用が何億円にもなることで修繕積立金が足りなくなるという論調で報道をしています。

 

ここで冷静に考えてみてください。タワマンは50戸や100戸のマンションとは異なり、500戸以上の世帯のマンションが多数あります。

 

単純に戸数が多くなれば工事費の総額は多くなりますので、何億円という金額が先行報道されることで不安を煽るような流れになってしまっていると感じませんか？

 

修繕積立金が足りないのはタワマンに限定されたことではなく、一般的な多くのマンションに共通して当てはまる悩みのはずです。

 

実際に国土交通省が発表している資料を参考に実態を確認すると「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では新築から30年間先まで見通したときに均等積立方式で積み立てる場合の望ましい修繕積立金の㎡単価は178～218円としています。

 

一方で、分譲済のマンションに対して実施した「2018年（平成30年）マンション総合調査」における平均の㎡単価は164円という結果です。

 

 

この修繕積立金に関するガイドラインの数値は築30年以降に多額の工事費用が見込まれる窓サッシや機械式駐車場の更新といった工事予定を見込まずに出された水準ですし、タワマンに限らず多くのマンションで修繕積立金が不足している実態があることは明白です。

 

 

 

2　タワーマンションでは大規模修繕工事に多額の費用がかかる

 

一般的なマンションでは足場を組んで、大規模修繕工事を実施します。

 

しかし、タワーマンションは足場を組むことができないため（正確には20階以上でも組むことはできる場合はある）、ゴンドラを使用して工事を実施する必要があるため、工事費用が高額になるとの論調が多いです。

 

果たして本当にそうでしょうか？

 

実際のところ外壁がフラットでなく、凹凸があるような形状であれば高額になる可能性がありますが、特に凸凹でなくシンプルな形状のタワマンであれば、足場を組む費用とあまり変わらない場合もあります。

 

また、タワーマンションは戸数が多いこともあり、大規模修繕工事の工事費用総額で表現すると数億円から十億円を超える工事が必要になることは確かですが、1戸当たりの金額に割り戻したときには意外と一般的なマンションと近い戸当たり金額になることもあります。

 

むしろ10戸や20戸の小規模マンションの方が1戸当たりの金額は高くなったりします。

 

まとめ　タワーマンションの欠点？修繕積立金の不足と高額な大規模修繕工事の費用

 

タワーマンションに対して関心が高いため、危機や欠点を指摘するような報道は後を絶ちません。

 

しかし、冷静に考えたとき、タワマンの危機だけでなく、建物の二つの老い（建物の高経年、住民の高齢化）に起因する問題にどのように取り組んでいくかがマンション業界の喫緊の課題です。

 

最近では管理会社のビジネスモデルも含めて3つの老いというべきでしょうか。

 

この問題の原因はこの状況となることが想定できたにも関わらず対策を講じてこなかったマンション業界全体の問題だと思います。

 

報道の本質を見抜き、皆様のマンション選びや管理組合運営の参考になれば幸いです。

 

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