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ワンルームマンション投資のメリット・デメリット~収支を公開~

ワンルームマンション イメージ
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目次

 

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1.ワンルームマンション投資とは?

近年、不動産投資は地主や一部のお金持ちだけでなく、一般的なサラリーマンや主婦にも手の届く投資になっています。

不動産投資には、今回紹介するワンルームマンション以外にも、一棟建てのマンション、アパート、シェアハウス、一戸建て、最近では民泊と多岐に渡ります。

今回は、不動産投資の中でも初心者向けであるワンルームマンション投資のメリット、デメリットを整理して紹介することで、皆様のお役に立つことができれば幸いです。

 

2.ワンルームマンションの投資のメリット

①少額で始めることができる

1棟建てのマンションやアパートは数千万円~億単位の金額が必要となり、いきなりこの金額をローンで組むことには抵抗があります。

また、以前は全額ローンを組むこともできたようですが、最近では頭金や手数料等で初期費用として物件価格の10%程度が必要となってきます。

これでは1憶円のアパートを購入する場合、1,000万円の現金が必要になります。

 

しかし、ワンルームマンションに投資する場合は、最も物件価格の高い都内の新築で考えても、一部屋2千万円前後で投資が可能です。(2千万円でも十分高額ですが、不動産投資の観点からすれば少額です。)

さらに、億単位の投資とは異なり、頭金や手数料も比較的抑えることができ、数十万円の自己資金でも投資が可能です。

メリット

②リスクの分散が可能

投資の格言として、「卵は一つの籠(カゴ)に盛るな」という言葉があります。

これは卵を一つの籠に入れてもし落とした場合、全てが割れてしまうため、複数の籠に分け、籠を落とした時に卵が全て割れてしまうリスクを分散させておく重要性を伝える格言です。

 

これを不動産投資に当てはめれば、マンションを10部屋所有するにしても、マンション一棟買いでは、地震等による地域特有のリスクがあったとしたらそのリスクを全て背負いますが、異なる地域に分散して所有することにより、地域特有のリスクは排除できます。

また、一度に全ての資金を投資するのではなく、異なる時期、エリア、金利等を分けて投資することにより、リスクの分散をすることができます。

 

なお、1棟の建物を購入することや満室にする努力は大変なものですが、ワンルームマンション投資であれば、気に入った地域に好条件の物件を見つけることは、それほどではありません。

 

③高い流動性

前述のメリットから、不動産投資の世界では比較的、ワンルームマンションは売ろうと思ったときに売りやすいことが特徴です。

投資の世界では流動性という言葉で表しますが、要は売りたいときに素早く現金化できるかということです。

 

現在はバブルの時のように購入後、高騰するのを待って売却し、利益を得るキャピタルゲインを狙う投資ではなく、長期保有を前提に空室リスクを回避し、安定的に家賃収入(インカムゲイン)得ることが目的になってきています。

しかし、やむを得ず現金化しなければならないという状況になることがありえますので、流動性は重要です。

 

④年金代わりになる

ローンを完済すればその後の家賃はそのまま収益となり、先行き不透明な年金に上乗せした安定収入が見込めます。

 

⑤節税対策になる

サラリーマンの場合、会社からの給与所得を不動産所得と合算し、確定申告をすることにより、申告所得を低くすることができ、所得税の還付と住民税を軽減することで節税に繋がります。

 

仕組みとしては、マンションの維持管理に要した費用は経費として計上することができますし、建物に対して減価償却が可能であり、特に購入してから数年間は減価償却の割合も大きいため、申告所得を低く抑える(もしくはマイナス計上)ことが可能です。

 

⑥相続税対策になる

マンションは仮に2,000万円で購入しても、その金額のまま相続税が課されるわけではありません。

マンションは限られた敷地の上に多くの部屋が存在し、その敷地の持ち分を専有部の持ち分割合で所有する仕組みであり、相続税の対象となる評価額は、購入価格の3~40%になることにより相続税を抑えることができます。

 

そして実際に売却した場合、例え購入額の80%の金額であってもこの方が財産を残すことができます。

このようなことから特に節税に効果があるとしてタワーマンションを対象にした相続税対策が一時期ブームになりました。

 

⑦生命保険代わりになる

ローンを組むことにより団体信用生命保険に加入することになり、必然と生命保険に加入することになります。 

 

⑧管理組合に所属する

通常、マンション1棟を一人で所有するとお部屋内以外の外側も所有者一人の責任で管理する必要があります。

しかし、マンションを複数名で所有する場合は、管理組合が成立し、所有者全員で共用部分(お部屋の外側)を管理することになります。

これは一人で所有する場合に個人の判断で様々なことを決めることができるメリットより、その煩雑さや各種必要な知識から考えると、複数の所有者の目で、管理会社の業務に目を向けつつ、管理組合という組織で物事を決めながら運営を行った方が、手間、知識の面からも負担感は少なく投資を開始することができます。

 

3.ワンルームマンション投資における新築と中古の違い

①新築プレミアム

新築プレミアムとは、新築の時にだけ生じる高価格設定のことです。

これは日本特有の問題とも言える事象で、新築物件は人気が高く、同じような部屋で築年数が1年しか違わない場合でも、新築の方が賃貸・売買どちらの際にも高い価格設定となります。

また、新築では、ホームページ、パンフレット作製等の販売促進費も当然ながら物件価格に反映されています。

 

新築マンションを購入した場合、この新築プレミアムが発生しているため、2~3年後にマンションを売却することを想定した場合、1~2割ほど価格が下がると言われています。

賃貸は中古の下落幅ほどではありませんが、新築と中古では明らかに新築が人気となることから、価格差がつくことは一般的常識と言っても過言ではありません。

なお、例外として人気マンションは購入時より高く売れる場合もありますが、タイミング、場所に恵まれない限り難しいことです。

 

②新築マンションは未入居できれい

新築マンションは、当然ながらまだ誰も入居していないので、新しくきれいなことから、入居者を見つけやすいです。

また、入居者の出入りのタイミングやクリーニングを気にしなくて良いため、希望者がすぐに入居が可能という点も魅力的です。

 

③新築マンションは最新の設備と構造

建物は劣化しますが、劣化の種類として物理的劣化と社会的劣化があります。

物理的劣化は鉄部が錆びることや外壁がひび割れることを指します。

 

社会的劣化は、建物に求める各種法律の改正等や技術革新による劣化を指します。

代表的なことで言えば、耐震は昭和56年を境により強い構造にしなければならなくなったことやインターホン設備では録画機能が付いてきたこと、最近ではバリアフリーを意識した構造になっていることが挙げられます。

 

④中古マンションは管理組合運営の状況を確認できる

ここまでは新築の良さばかりでしたが、中古にも良い点はあります。

新築プレミアムがなくなり、正しい市場価値がわかることはもちろんのこと、管理組合の運営状況がわかります。

 

新築の場合、所有者がわからないことや管理組合の財政がどのようになるかは、あくまでも予測でしかありません。

しかし、駐車場契約数が思ったよりも少なかった場合、管理組合の収入減に直結し、修繕積立金を値上げする必要が出てくる可能性もあります。

一方、中古マンションであれば、運営状況がわかっており、管理組合運営の面から、購入して良いマンションかどうかを判断することができます。

 

⑤中古マンションは家賃、入居率の推移がわかる

不動産投資では空室リスクと家賃減というリスクを抱えています。

中古マンションでは新築プレミアムを除外した、正しい市場評価が出ているため、これまでの入居状況や家賃の推移を確認したうえで、投資するかどうかの判断をすることができます。

これは新築マンションではなく、中古マンションに投資する場合の大きな魅力の一つです。

 

⑥中古マンションは不具合が無いか確認できる

事業主は決して不具合を出したくてマンションを建設するわけではありませんが、どうしても不具合が出てきます。

 

事業主が無償ですぐに補修してくれるような不具合であれば良いかもしれませんが、屋上からの漏水や数年前に神奈川県で有名になった杭問題など、大きな問題であれば解決するにも大変な労力がかかります。

中古マンションではこのような不具合がある程度で尽くしているので、このような面からも安心して投資することができます。

 

4.初年度の収支を公開!ワンルームマンション投資のデメリット

デメリット

①実質利回りに注意

多くの場合、ワンルームマンションを販売する会社は表面利回り(年間家賃÷購入価格×100)を紹介します。

表面利回りとは年間家賃収入が120万円で価格が2,400万円であれば、表面利回りは5%ということになります。

つまり購入価格を取り戻すために20年かかるということです。

 

しかし、実際には購入にかかった仲介手数料、ローン金利、登記費用、不動産取得税、保険料(火災、地震)、定期的な設備(エアコン、照明、クロスの張替え等)の更新といった各種費用を加え、実質利回りを考えなければなりません。

表面利回りと、実質利回りには数%の差がありますので、この差を考慮し、投資するかどうかを判断しなければなりません。

 

以下、頭金を入れなかった場合に1,500万円のワンルームマンションを購入した時の初年度のシミュレーションを紹介します。

初年度は差し引き40万円の持ち出しですが、翌年からは登記等と不動産取得税は不要となります。

一方で年々家賃収入は減りますし、リフォーム等の修繕に必要となるお金は増えていきます。

このことを十分考慮しなければなりません。

 

年間収入合計 72万円

・年間家賃:60万円

・還付金額:12万円

 
年間支出合計 72万円

・仲介手数料:新築のため無し

・登記等の初期費用:20万円

・不動産取得税:15万円

・保険料:1万円

・固定資産税:6万円

・サブリース管理料:6万円

・ローンの支払い:58万円

・管理費、修繕積立金:7万円

 

②管理費、修繕積立金の値上がりリスク

管理費や修繕積立金を値上げする場合、投資収支に大きな影響を及ぼします。

特に中古で購入したマンションがすぐに修繕積立金を改定した、もしくは一時金の徴収を予定していたといったトラブルは重要事項調査から読み解くことがわかるので、回避したいところです。

 

③空室になると家賃収入がゼロになる

入居者がいなければ家賃収入はゼロになります。

すぐに次の入居者がきまれば良いのですが、決まらない間はローンの返済が完全に持ち出しとなります。

管理手数料がかかってもサブリース契約を結び空室リスクを回避する方法もありますので、選択肢の一つとして検討してみてください。

ただし、レオパレス問題等に代表されるように、サブリース契約は次の点にご注意ください。

 

サブリース契約の注意事項

(1)定期的に家賃の見直しがあり、減額のリスクがある。

(2)業者都合により契約の打ち切りがありえる。

(3)礼金を受け取ることができない。

(4)クリーニング代等の一定の費用は所有者負担である。

(5)入居者が交代するタイミングでフリーレント期間(家賃収入がゼロ)が設定されていることがある。

 

④入居者トラブル

入居者トラブルが発生すると金銭以外にも労力という手間が必要となります。

特に家賃滞納については大きなリスクでもあり、保証会社を活用したリスクヘッジは可能ですが、上限がある場合もありますので、保証料とのバランスを考えて対応する必要があります。

 

5.まとめ

不動産投資というと初心者には難しいという方がいらっしゃるかもしれませんが、本記事をお読みいただき、メリット、デメリットを理解することにより、少しは身近に感じていただけたかと思います。

本記事が皆様の不動産投資に対する考えの参考になれば幸いです。

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