リゾートマンションと聞いて、どのようなことをイメージしますか？
バブル期の遺産？富裕層が一時のレジャーや休暇のためだけに保有している豪華マンション？
その実態は「不動産」ではなく、「負動産」のため、購入すると後悔してしまいます。
こんな方におすすめ
- リゾートマンションの購入を考えている
- リゾートマンションに住んでみたい
- 親類がリゾートマンションを所有していて将来相続の可能性がある
販売当時は数千万円もしたリゾートマンションですが、今では100万円台は珍しくなく、10万円といった驚きの価格で販売されるような格安のリゾートマンションもあります。
このようなマンションを購入しても、高額な管理費等の負担や売るに売れない状況となり後悔することになる背景をお伝えします。
1 リゾートマンションを購入しても後悔するだけ
「温泉やスポーツジムが付いている」、「バブル期は何千万円もしたリゾートマンション」、現在このようなリゾートマンションがいくらで取引されているかご存知でしょうか。
中古価格が1,000万円？2,000万円？違います。
100万円台のマンションはたくさんあり、中には10万円でも買い手がつかないマンションもあります。
さらには、価格を付けることができず、「購入時の諸費用を負担するのでマンションをもらってほしい」ということも増えてきています。
格安のリゾートマンションの購入には落とし穴があります。
このような事態がなぜ起こっているのかを紹介します。
格安リゾートマンションが多い地域
観光に行きたいと思う地域です。
これらの地域のリゾートマンションには格安（負動産）マンションが多く注意すべきです。（決して嫌っているというわけではありません）
- 温泉地：熱海、伊東、箱根
- スキー場：苗場、湯沢
- 避暑地：軽井沢、那須、富士五湖
- 海辺：三浦半島、湘南、外房、伊豆
2 リゾートマンションの高額な維持管理費や滞納といった落とし穴
リゾートマンションがなぜ格安になるのか、また、売却もできずマイナスの負動産となるかを紹介します。
2-1 高額な管理費・修繕積立金
大浴場の温泉・部屋のお風呂も温泉・プール・レストラン等の商業施設・フィットネスといった豪華施設がある場合が多く、これら設備の維持管理には多額の費用がかかります。
そして、バブル期に建設されたマンションは、今まさにこれら設備の更新時期を迎えています。
また、当初から修繕積立金を十分に積み立ててきたリゾートマンションはほとんどなく、これらの設備更新のために、購入したらすぐに数百万円の一時金を支払わなければならないといった状況に陥ることは、分かりきっています。
さらには、リゾートマンションは海辺近くや雪が降るような環境条件の地域に建てられていることが多く、都心にあるマンションに比べて傷むのが早い傾向があります。
年に10日も使用しないマンションの為に、月額5~10万円（つまり年間100万円近く）の管理費等を負担しなければいけないとなるとその負担感は大きく、利用する期間だけホテルや旅館に泊まった方がよほど経済的で、快適な時間を過ごすことができます。
なお、管理費や修繕積立金以外にも固定資産税も必要となり、負担額はさらに嵩みます。
2-2 管理費・修繕積立金の滞納
リゾートマンションでは管理費・修繕積立金を何年にもわたり滞納することで、結果として何百万円単位（中には1,000万円超）の滞納がある住戸が散見されます。
滞納の理由は現在の所有者が所在不明、相続問題により相続人が決まらない、そもそも所有者が支払いを拒否しているといったところです。
このような滞納がある部屋は、現在の所有者が不明（相続等の手続きが明確でない）といった場合でも、売却して次の所有者が確定すれば管理費等の滞納は法的に新所有者に引き継がれます。
その滞納分をマンション価格から相殺して売却するため、格安の中古価格となっています。
つまり、滞納とマンション価格を相殺しなければ買い手がつかないような状況で、さらにはその他住戸の滞納もあることが多いということです。
そのため、管理組合として多額の管理費等の滞納を抱えていることが多く、マンションを購入すれば運営状況が健全でない管理組合に所属することになると考えると、驚くほどの格安価格でも購入を控えることは当然のことです。
2-3 居住用に向くマンションではない
- 一年を通しての生活に向かない
- 地域コミュニティに馴染んでいない
- 生活環境が整っていない
ウインタースポーツを楽しむことや、夏の避暑地として使用する目的で建設されていることが多いため、一年を通して日常生活をそこで送ることは想定されていません。
また、バブル期の狂乱の中で、当時の流行りとして建設されたマンションが多いため、地域コミュニティからも「部外者」という認識が強く、居住用には向いていません。
さらには、その特性上、立地が海沿いや山間部になりがちで、交通の便が悪いだけでなく、スーパーといった商業施設や医療施設といった生活するうえで必要となる施設がなく、定住するための生活環境が整っていません。
2-4 マンション管理組合が機能していない
時折、万年理事長により修繕積立金が使い込まれていたといったニュースを聞きます。
そもそもリゾートマンションでは所有者がマンションに住んでいないことから、管理組合運営に対する意識が非常に低いです。
また、万年役員により管理組合の私物化（工事は関係者に発注、管理費や修繕積立金を使い込んでいる）が進み、このような問題が起きやすい状況となっています。
つまり、物件として魅力が無いだけでなく、管理組合としての魅力もありません。
3 リゾートマンションは相続放棄をしなければ後悔する
親が亡くなり、マンションが相続できる。
こう聞くと「財産がもらえて羨ましい」というように思うかもしれませんが、リゾートマンションを相続するとなると話が違います。
バブル期に建設された多くのリゾートマンションは、当時4～50代で購入した層からその子供たちへ相続の時期を迎えています。
しかし、前述したような理由で相続人の誰もがほしいと思わない、売却しようにも値段がつかない、買い手がいないと、ないない尽くしとなります。
このような状況のマンションを相続するとなると皆様はどう対応するでしょうか………結論は相続放棄すべきです。
相続放棄をしたマンションでも、次の所有者が決まるまで管理費や修繕積立金の負担義務はあり、高額な管理費等を支払わなければ滞納が続いてしまいます。
そうするとますます買い手はつかなくなります。
現在では管理組合を法人化させ、管理組合法人が購入し、スラム化を防ごうとする事例や、不動産業者がマンションを売却したい方から逆にお金を受け取りマンションを購入するという事例を聞きます。
しかし、これは数年をやり過ごすだけの対処療法であり、結局は管理組合が機能しないという事態に陥ります。
果たしてこのような不動産会社は継続的に経営されていくのでしょうか。
お金を受け取るだけ受け取った後、会社をたたむということになってしまうような気がします。
結論としては、このようなリスクが多々あるマンション（管理組合）は購入や相続をするべきではありません。
4 リゾートマンションを購入したい人は借りればいい
管理組合は機能不全に陥り、スラム化に一直線、それでも現役時代にモーレツに働いたご褒美として、夏は涼しく、冬はレジャー、家に帰れば温泉があるという環境で悠々自適な老後生活を送りたいという人は、購入という落とし穴に落ちるのではなく部屋を借りて居住することをお勧めします。
借りるのであれば親族に負動産＝負の遺産を相続しなければならない状況を回避できます。
また、管理費等の負担義務もありません。さらには数百万円の一時金の請求も届かず、いつでも気兼ねなく引っ越すことができます。
リゾートマンションを所有するということは一種のババ抜きのようなものであり、誰が最後に損を被るか、落とし穴に落ちるかという状況になっていることを認識してください。
まとめ リゾートマンションを購入して後悔しないために
本記事のまとめ
- リゾートマンションを購入しても後悔するだけ
- リゾートマンションの高額な維持管理費や滞納といった落とし穴
- リゾートマンションは相続放棄をしなければ後悔する
- リゾートマンションを購入したい人は借りればいい
リゾートマンションは問題ばかりで所有に向きません。
特に管理組合が直面している管理費等の滞納問題もあり、建物そのものと管理組合運営の二重苦になっています。
伊豆などでは地域再生の一翼を担うべくリゾートマンションの在り方が見直され始めていることや、一部管理組合では、滞納問題に対応するため、管理組合を法人化し、管理組合法人が住戸を買い取り再建に向けた動きを取っている例もあります。
しかし、抜本的な問題解決には時間を要しますし、そもそも再建できるのか？という疑問が残ります。
よほどの特殊事情が無い限り、格安の物件価格、豪華施設は魅力的かもしれませんが、リゾートマンションの購入してしまうと後悔することになるでしょう。
一方で中には優良なリゾートマンションもありますので、「中古マンションの査定ができる、情報を確認できるサイト」で資産価値を比較して、購入の検討に活用してはいかがでしょうか。
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