【こんな悩みを解決したい】
- 管理費等の滞納に関する時効の考え方を知りたい
- 管理費等の滞納に悩んでいて法律知識を知りたい
マンション管理組合が抱えている悩みの一つに管理費、修繕積立金等の滞納があります。
あなたのマンションでも同じ悩みがありませんか。
理事会としては同じマンションに住む者同士で、滞納解消に向けた積極的な対応がしにくいですが、感情とは別に法律知識を正しく認識して対応しなければなりません。
本記事では、「滞納された管理費に時効はあるのか？」、「滞納された管理費は誰が支払う義務を負っているのか？」という基本的なことを中心に、管理費等の滞納に関する法律知識を身に付けることができるように情報を紹介します。
本記事は3分程度読むことができますので、最後までお読みいただけると幸いです。
1 管理費・積立金の滞納があるマンション管理組合の割合
いきなりですが、管理費を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンション管理組合の割合はどれくらいだと思いますか？
2018年（平成30年）マンション総合調査の結果では、24.8%となっています。
つまり、これだけ多くのマンションで滞納に悩んでいる方がいるということです。
管理費等の滞納者の割合
マンションが4棟あれば、そのうちの1棟には管理費を3ヶ月以上にわたり滞納している住戸が存在しているということです。
2 滞納されたマンションの管理費・積立金は誰が負担すべきか？
管理費・積立金はマンションを所有することによって、管理規約に基づき支払義務が発生するものであり、支払義務を負うのは区分所有者（部屋の名義人）です。
そのため、滞納が発生した場合に、滞納者に配偶者がいれば、配偶者に請求すれば良いと考える人もいますが、できない場合が多いので注意する必要があります。
配偶者に滞納額を請求できる場合
配偶者であっても共有名義で部屋の区分所有者となっていなければ、滞納の請求をできません。なお、共有名義の場合、持ち分割合に関わらず滞納額の全額を請求できます。
3 マンションの管理費・積立金の滞納に関する消滅時効は何年か？
2004年に最高裁判所で管理組合の管理費や修繕積立金に関しての消滅時効は、「管理費とは毎月一定額を支払う性質のもので、定期給付債権にあたるとして、消滅時効は5年である」との判決が出ました。
つまり管理費を滞納しても5年間管理組合が放置し、滞納者が時効を援用した場合、管理組合は滞納金を法的に請求する根拠が無くなってしまうということです。
これまではこの最高裁の判決をもとに、管理費・積立金の消滅時効は5年と認識されてきましたが、2020年の改正民法により、明確に5年と定められました。
実態としては何も変わっていないと考えていいでしょう。
つまりマンション管理組合は、滞納者に時効を援用されないように5年を迎えそうなら法的措置を講じる必要があります。
また、そもそも滞納を長期化させないことが重要です。
これらの観点をまとめておりますので、次の記事もご確認いただけると幸いです。
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4 マンションの管理費・積立金の滞納に関する消滅時効の起算日
2014年1月から毎月1万円ずつ管理費を滞納している住戸があるとします。
この場合、5年間（60ヶ月）滞納が続けば合計60万円の滞納額となります。
例えばこの状況において、管理組合が時効の中断措置を取らずに2019年1月を迎えた場合、滞納者が時効の援用をできる範囲は60万円全額ではなく、2014年1月の1ヶ月分となります。
理解しやすくするための考え方として、1万円の滞納が60回分あると考えるとわかりやすいかもしれません。
時効の中断の考え方に注意
滞納者から滞納期間中に1円でも入金があれば、滞納額全体（前述の例では60万円）に時効の中断がかかると誤った認識をされている方も多いので注意してください。
5 管理費・積立金の滞納者がマンションを売却したらどうなる？
法的に管理費は前の所有者が滞納したものであっても、新所有者にも支払う責任が引き継がれます。
マンション管理組合としては新旧所有者のどちら（もしくは両者ともに）に請求しても良い状況です。
また、仲介会社は部屋の購入希望者に対して、管理費等の滞納がある場合、滞納額を明示するように宅建業法で定められています。
そのため、新所有者から「管理費等を滞納していることを知らなかった」という言い訳は管理組合にとっては関係ありません。
競売で買い受けた所有者も滞納が明示された状況で買い付けていますので、同様の言い訳は通用しません。
なお、新所有者に法的に引き継がれる管理組合の債権は、部屋に属する費用である管理費と修繕積立金です。
新所有者に引き継がれない滞納
例えば個人契約に属するようなマンションの駐車場使用料といった性質のものは、法的には明確な引継ぎ義務は発生しませんので、滞納が始まったらすぐに解約手続きを取ることをお勧めします。
まとめ マンション管理組合における管理費・積立金滞納の法律知識
本記事のまとめ
- 管理費・積立金の滞納があるマンション管理組合の割合
- 滞納されたマンションの管理費・積立金は誰が負担すべきか？
- マンションの管理費・積立金の滞納に関する消滅時効は何年か？
- マンションの管理費・積立金の滞納に関する消滅時効の起算日
- 管理費・積立金の滞納者がマンションを売却したらどうなる？
管理費の滞納は、所有者の高齢化や相続等が増えることにより、社会的な問題になりつつあります。
また、滞納者がいると理事会にて訴訟等の法的措置を行わなければならないことや、滞納者対策を検討しなければならず、貴重な時間やお金を無駄にすることになります。
まずは滞納に関しての法律に関する基礎知識をお持ちいただき、滞納に関する法的措置の理解促進に繋がれば幸いです。
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