1.マンション購入においての消費税増税の影響は？
この影響を考えるためには、新築マンションの購入において、誤解されている、消費税がかかる対象を正しく理解しましょう。
例えば現在の消費税率の8%を前提に5,000万円のマンションを購入しようとした場合、消費税はいくら必要と思いますか？計算が早い方だとすぐに400万円と答えることでしょう。
しかし、正しくは違います。（そもそも質問自体が不十分です。）
まずマンション価格は建物価格＋土地価格から成り立っています。
そして土地は消費するものという概念が無いので、消費税がかかる対象ではなく、建物価格にのみ消費税はかかりますので、上記の問いかけに対しては、建物価格と土地価格がわからなければ答えようがありません。
つまり、マンション価格5,000万円の内訳が建物価格3,000万円、土地価格2,000万円である場合、現在の消費税率8%で計算すると建物価格3,000万円×8%＝240万円が消費税として必要となります。
単純にマンション価格の5,000万円に8%の税率と考えたときには、消費税として400万円がかかると思っていたものが240万円ですので、その誤解による差は160万円にものぼります。
これが増税後の10%で計算すると建物価格3,000万円×10%＝300万円になりますので、増税前の240万円と比較すると60万円多くかかってしまう計算となります。
わずか2%の違いで夢に描くマイホームで家具の購入や部屋のアレンジができるような金額差ですね。
さらに家具の購入以外で基本的に必要となる購入費用として、住宅ローンの手数料、登記費用、引っ越し費用等にも消費税は必要となります。
マンション価格の5%ほどと言われる諸手数料において、5,000万円のマンションであれば、250万円が必要となり、その2%ですので約5万円の影響が出ることになります。
建物価格からすれば大きな金額ではありませんが、5万円あれば何ができると考えたときには大きな差だと思います。
2.マンション購入にあたり消費税が必要となるケースは？
マンションは建物価格と土地価格から成り立っており、建物価格にのみ消費税がかかることはご理解いただけたと思いますが、実はもう一つよくある誤解があります。
それは中古マンションを購入する場合の消費税の考え方です。
実は中古マンションの購入は消費税がかからない場合が大半です。
昨今の新築マンションの価格高騰により、中古マンション市場が活発になってきている状況において、これは魅力的な情報です。
そもそも消費税が必要となるのは、事業者による物やサービスの提供が対象となります。
そのため、個人から中古マンションを購入する場合は、消費税を支払う必要はありません。
そうは言っても、「いやいや、個人から住宅を購入するなんてめったに無い」と思われるかもしれません。
それは不動産仲介会社が間に入り売買契約の媒介をしているから錯覚することであり、不動産会社に仲介を依頼した中古マンションの所有者が個人の場合は、まさに個人から住宅を購入するという構図になり、消費税はかかりません。
つまり「1」に記載したケースをベースにしたマンション価格の場合、240万円の消費税を負担する必要が無いのです。
ただし、不動産仲介会社を通して売主が個人で中古マンションを購入するに至った場合、不動産仲介会社には仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は売買代金の3%×6万円（上限）と定められていますので、5,000万円の中古マンションを購入するには、156万円の仲介手数料が必要となり、この費用には消費税がかかります。
つまり、仲介手数料は増税前であれば約168万円であるものが増税後には171万円となるため約3万円が余分に必要となります。
なお、上記に記載した仲介手数料の定めはあくまでも上限ですが、大半のケースはこの上限で取引されています。
注意事項：不動産会社がまずは自社で中古マンションを買い取り、リフォームして再販売するようなケースは、課税業者からの購入となりますので消費税が必要となりますが、中古市場において大半のケースは個人からの購入です。
3.消費税増税の影響がある購入タイミングと経過措置
新築マンションは、一般的に青田売りと呼ばれる売り方で、完成前に販売を始めます。
そのため、購入の契約完了から実際の引き渡し迄に時間があります。
そして、新築マンションの購入に関する消費税率は、引き渡し時点（新築工事が完了し入居が可能となる日）での税率が適用となりますので、たとえ売買契約を2019年9月以前に済ませていても、引き渡しが2019年10月以降となれば、消費税は10%計算となります。
しかし、リノベーション伴う売買やマンションではなく注文住宅を建築する場合等で、完成時期が当初の予定よりずれる可能性がある工事請負契約は、契約締結の時期が2019年3月31日までであれば、経過措置が適用できました。
経過措置とは消費税の変更に伴い、施行日から一律に変更するのではなく、2019年3月31日までに契約を締結していた場合の取り引きは、法律の施行日以後の取り引きであっても、旧税率である8%を適用する移行措置のための期間が設けられる制度のことです。
4.購入には住宅ローン減税等、お得な制度を活用しよう
購入のタイミングや新築か中古の購入といったように状況に応じて、消費税の考え方が異なりますが、購入は増税前か増税後がお得かという考えは、各種制度を利用できるかによっても左右されます。
紹介する①と②制度の詳細は国土交通省公式サイトから確認できます。また、必ず不動産会社に適用可能かご自身で確認をお願いします。
①住宅ローン減税
新築・中古を問わずに住宅の購入にあたって住宅ローンを組んだ場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
要点としては、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。（所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。）
この制度がありがたいことは、2014年（平成26年）3月までは年間の最大控除額は20万円であったものが、40万円に増額されただけでなく、消費税率10％が適用される住宅を取得して、2019年（令和元年）10月1日から2020年（令和2年）12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されることが決定しています。
つまり、最大、520万円（40万円×13年）の恩恵を受けることができる制度です。
これは「1」で紹介したケースで消費税が10%になってから購入しても十分メリットが出せます。
さらに、この制度は、住宅ローンを借入れる者に対し個人単位で適用される制度のため、夫婦でペアローンを組む場合には、より大きなメリットを受けることができます。（良い意味で世帯単位ではないことに注意してください。）
☑毎年の年度末の住宅ローン残高の1%（ローン残高が3,000万円であれば30万円）を13年間（2019年10月の消費税増税にあわせてこれまでの10年間から3年間延長）所得税から控除
☑所得税で控除しきれない分は住民税からも控除が可能
☑減税は世帯単位でなく住宅ローンの借入れを行う個人単位
☑サラリーマンであれば初年度のみ確定申告を行うことで翌年以降は年末調整で対応可能。
※住宅ローンは、金融機関から借り入れる必要があり、親類や知人からの借り入れは住宅ローンとは判断されません。
②すまい給付金
この制度も、新築・中古を問わずに住宅の購入にあたり、一定の条件を満たすことで給付金が支払われます。
ただし、住宅ローン減税制度より煩雑な手続きや、住宅ローン減税同様、この度の消費税増税にあわせて年収制限は拡充されるものの、年収に応じで給付額が10万円（収入額775万円まで）～50万円（収入額450万円以下）と差があり、指定の検査を受けていることで、住宅の品質や耐震性等が確認できる事が条件となっております。
③住宅取得等資金贈与の非課税
父母や祖父母から、住宅取得資金の贈与を受けた場合、基本的には贈与税がかかりますが、最大1,200万円までは非課税にできる制度がありました。
その制度が今回の消費税増税にあわせて、最大3,000万円までの贈与が非課税となる制度に拡充されます。
当然ながらこの制度を利用するためには、一定の条件を満たすことが適用の条件となります。
また、制度を利用することで税金がゼロになる場合でも所定の手続きが必要となりますのでご注意ください。
5.まとめ マンション購入について
これまで確認した情報を参考にした結果、住宅購入のタイミングを消費税増税とすることは一つの考え方だと思います。
しかし、住宅の購入は家族との話し合いやご自身が今後どのようなライフプランを思い描いているのかということを考えた結果判断することが重要です。
また、オリンピック後の景気の動向といった大局を見る力が必要なことはもちろん、ご自身の収入予測、家族構成の変化等、結局は様々な判断軸により個人によってベストな購入のタイミングは異なります。
今回の記事が、納得のいくタイミングでのマンション購入の一助になれば幸いです。