マンション管理業界

マンション管理士は役に立たない?管理業界の実態と資格の未来は?

マンション管理士は役に立たないゴミ資格か?

 

マンション管理士と聞くとどのようなことをイメージしますか?

 

マンション管理士のイメージ

  • 試験が難しい
  • 役に立たないので不要
  • 定年退職をした年配の人が多い
  • 管理員さんはマンション管理士じゃないの?
  • リプレイスをちらつかせて管理会社叩きばかりしている

 

私もマンション管理士の資格を保有(正確には登録していません)していますが、資格に対しては特に良いイメージはなく、試験が難しい割にまったく役に立たないということを実感しています。

 

今回は管理業界における実態やマンション管理士の将来性について記載します。

 

こんな方におすすめ

  • 今後のマンション管理士に期待できることを知りたい方
  • マンション管理士資格が役に立つのか、またその将来性を知りたい方

 

 

 

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1 マンション管理士とは?

マンション管理士は、2001年(平成13年)8月1日施行の「マンション管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」で定められた比較的新しい国家資格です。

 

ではマンション管理士の試験の難易度やどのようなことが実施できる資格なのでしょうか。

 

1-1 マンション管理士の資格試験

マンション管理士の試験勉強をする人

 

毎年11月の最終日曜日に実施されます。

 

資格創設から数年は除外するとして、当初3万人程度いた受験者は年々減少傾向で、近年は15,000人前後となっており、役に立たない…ということが、皮肉にも受験者の数からわかる結果となっています。

 

また、合格率は7~9%台で推移し、合格率の観点から見ると司法試験、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士、司法書士といった難関試験の部類に入る国家資格です。

 

試験会場に行くと、年齢層の高さに驚くと思います。

 

40歳前後なら若い方といった印象です。

 

1-2 マンション管理士試験を受験する人の動機

マンション管理士試験を目指す理由は次のどれかに当てはまるのではないでしょうか?

 

マンション管理士を目指す理由

  • マンション管理に興味がある
  • マンション管理会社に勤務している
  • 自宅マンションで管理組合役員を経験した・コストダウンに成功した
  • マンション管理士資格を持っておけば稼ぐことができるかもと考えている
  • 宅建士、管理業務主任者とダブル、トリプル資格を保有しておけば転職やステップアップに使えるかも

 

1-3 マンション管理士資格でできること

マンション管理士は名称独占資格です。

 

どういうことかと言うと、マンション管理士以外は、マンション管理士と名乗ることや、紛らわしい表現を使ってはいけないということです。

 

もし違反すれば30万円以下の罰金となります。

 

また、マンション管理士の業務は、「マンション管理組合に対して、専門的な知識や経験に基づきコンサルタントとしてアドバイスを行う」と平たく表現されます。

 

管理組合に助言をするためには?

マンション管理士は業務独占資格では無く、マンション管理士にとって残念なことに管理組合に助言する等の行為自体に資格は必要ありません。

 

この助言に関する業務を独占にすれば、マンション管理士の位置づけは大きく変わるでしょう。

 

1-4 管理業務主任者資格

マンション管理士試験の翌週には、試験範囲がほぼ同じの管理業務主任者試験(合格率は20%ちょっと)が実施されます。

 

管理会社では必須

実はマンション管理士より難易度の低いこちらの資格の方が管理現場(特にマンション管理会社)では圧倒的に役に立ちます。

 

なぜなら、管理業務主任者でなければ、マンション管理組合と管理会社が管理委託契約を締結するときに重要事項説明や管理事務報告等を行うことができないからです。

 

つまり、業務独占資格であり、管理会社のフロント担当としては必須の資格です。(管理業務主任者に資格手当を払っている管理会社もあります。)

 

管理会社にとっては、難易度の高いマンション管理士の資格があっても、難易度の低い管理業務主任者を持っていなければ、上司や有資格者の手を煩わせることになりますので会社から見れば完全なダブルコストの状態です。

 

1-5 その他管理業界の知識

マンション管理士は「マン管」、管理業務主任者は「主任者」、宅建士は「宅建」と略されています。

 

 

2 管理現場ではマンション管理士は役に立たないのでいらない

正直なところ、本当に管理組合の役に立っているマンション管理士はごく一部だと思います。

 

マンション管理士のココがダメ

  • 管理組合運営は独特のノウハウが必要だが圧倒的に経験不足
  • 経験不足に起因する的外れなアドバイスばかり行う(残念なことに気づかない管理組合)
  • 管理会社の方がノウハウがあることによって有益なアドバイスができない(しかし管理組合は管理会社ではなく管理士を信じてしまう)
  • 活躍をアピールしようとしてやることは管理会社叩き(管理組合からは正義の味方に見える)

 

上記の実態をあなたの管理組合は理解しているでしょうか?

 

理解したうえでマンション管理士と顧問契約を締結しているという管理組合であれば、信用できる管理士だと思います。

 

一方、マンション管理士に搾取されている管理組合の特徴は、管理会社を叩く(重箱の隅をつつく)を評価している場合がほとんどで、管理会社叩きによって、管理費削減を実現した実績のみを評価するばかりで背景を見ていません。

 

例えば、管理費削減の経緯が単なる仕様ダウンによる減額であった場合は、誰にでもできることです。

 

さらに、管理会社にリプレイスをちらつかせて減額を引き出したのであれば、ネットを調べればそのノウハウはすぐにわかり、誰でもできることに対価を払っているという状態です。

 

残念ながらこのようなことしかできないマンション管理士の価値は無いと思いますが、現状としては多くの管理組合がマンション管理士の存在価値としてこれらのことを評価しているのが実態です。

 

無意味なマンション管理士への報酬

結局、管理組合はマンション管理士への費用削減の恩義や、実態が無意味な管理費の削減実績を評価し、管理士との契約を継続することになり、毎月数万円の顧問契約料を搾取され続けています。

 

なお、私の経験上、顧問契約の金額は月額3~7万円です。

 

これを高いと思うのか安いと思うのかは、実際に活躍を目の当たりにしないとわからないと思いますが、私は継続して顧問料を支払うことはお勧めしません。

 

特定の問題を解決する場合にその都度、一定の対価を支払い、助言の依頼をすれば良いと思っています。

 

 

3 マンション管理士の未来・将来性 ポイントは他資格とのダブルライセンス

マンション管理士がどのように活躍するのか分析している様子

 

このままではマンション管理士の未来は無いと思います。

 

マンション管理士が生き残っていくためのわかりやすい活用方法は、相乗効果をもたらすことができるダブルライセンスだと考えます。

 

管理会社との役割分担を明確化し、管理会社叩きをするのではなく、管理組合、管理会社と連携して良い管理を実現できる管理士が生き残っていくと考えます。

 

2-1 弁護士とマンション管理士

マンションストックは600万戸を超え、建物の老い、居住者の老いに歯止めがかかりません。

 

課題が山積みのマンション問題に、この二つの資格の保有者が活躍できる余地はどんどん広がると思います。

 

また、段階の世代が引退して会社で活躍してきた人材が管理組合運営に本格参入します。

 

ややこしい主張をするモンスター住民が増えるのは明確で、管理組合を守るために、法律に強いこのダブルライセンスは重宝されるでしょう。

 

 

2-2 一級建築士とマンション管理士

マンションは竣工しても不具合があるのが当たり前との考えがあるからこそ、アフターサービス基準という考えがあり、事業主(デベロッパー)は竣工一定期間まで大小様々な不具合を補償します。

 

建物に不具合があったときに、構造について事業主と交渉しようと思っても専門的過ぎてわかりません。

 

そのため、事業主から「問題ありません」と突っぱねられれば、反論のしようがありません。

 

一級建築士の得意分野に注意

一級建築士といっても、例えば一戸建といったマンション以外を中心に活躍している建築士であれば、専門分野外となり事業主との交渉には役に立ちにくいでしょう。

 

そういったときに、マンションのことを知っている建築士であれば助言を求める相手として最適です。

 

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まとめ 役に立たないマンション管理士にそれでも期待

「マンション管理士は役に立たない。不要である。」と表現して、少々過激な表現だったかもしれません。

 

ただ、私が経験して感じたことを率直にまとめてみましたので、共感いただける方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

管理業界は閉鎖的で管理会社が知識のない管理組合を騙しているとの構図をよく指摘されます。

 

私としては、管理業界の発展にマンション管理士は不可欠であり、管理組合と管理会社とともに一緒に業界を良くしていくパートナーとして期待を込めてこの記事を書きました。

 

あなたの管理組合がマンション管理士との付き合い方を見直すきっかけとなれば幸いです。

 

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